2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

　　開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)資產(chǎn)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。該程序通常分為八個步驟、四個階段。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟包括：

　　（1）提出投資設想。開發(fā)商在對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，探討投資可能性，尋找多個可供選擇的投資機會，在頭腦中快速判斷其可行性。

　　（2）細化投資設想。開發(fā)商選擇出實現(xiàn)其開發(fā)設想的開發(fā)用地，探討技術可行性，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設計方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。

　?。?）可行性研究。開發(fā)商自己或委托顧問機構(gòu)進行正式市場研究，分析市場供給關系，估算市場吸納率，根據(jù)預估的成本和價格進行可行性研究，將有關開發(fā)計劃報送政府有關部門，從法律、技術和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性。

　　（4）獲取土地使用權。（新增加）沒有可供開發(fā)建設的土地，任何開發(fā)投資方案和決策都還是紙上談兵。開發(fā)商可以通過土地出讓和轉(zhuǎn)讓兩個市場獲取土地使用權。如果擬開發(fā)地塊是政府正在進行招拍掛出讓的土地，開發(fā)商就必須參與政府土地出讓招拍掛活動，通過與其他開發(fā)商的公開競爭，獲取開發(fā)建設用地的土地使用權。如果擬開發(fā)地塊是政府已經(jīng)出讓的地塊，就需要與當前的開發(fā)商談判土地轉(zhuǎn)讓事宜，通過收購公司股權或合作開發(fā)等方式，來獲取土地使用權。

　?。?）合同談判與協(xié)議簽署。開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定最終設計方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。之后，簽署正式協(xié)議或合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。

　　（6）工程建設。開發(fā)商根據(jù)預算進行成本管理，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。

　?。?）竣工交用。開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍、進行市場推廣和租售活動，政府批準入住，接入市政設施，業(yè)主或租客入住，辦理分戶產(chǎn)權證書、償還建設貸款，長期融資到位。

　　（8）物業(yè)資產(chǎn)管理。委托專業(yè)物業(yè)管理、進行更新改造和必要的市場推廣工作，以延長物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命、保持并提升物業(yè)資產(chǎn)價值、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量。

　　上述八個步驟，又可以歸納為房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段，即投資機會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設階段和租售階段。有關四個階段的具體工作內(nèi)容，將在本章后續(xù)內(nèi)容中詳細介紹。

　　當然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，實際的開發(fā)過程也很難沿直線一步一步地向前進行，上述開發(fā)步驟和階段的劃分只是幫助人們了解開發(fā)程序、少走彎路，不可能完全模擬開發(fā)商頭腦中時常變化的開發(fā)過程，更不可能完全模擬開發(fā)商與其合作伙伴之間經(jīng)常不斷地談判所導致的工作步驟變化。

　　只有開發(fā)工作是遵循上述邏輯順序展開，即項目建設完畢后才去找買家或租戶時，開發(fā)過程才按照上述程序進行。但如果開發(fā)項目在建設中或建設前就預售或預租給置業(yè)投資者或使用者，則租售階段就會在前期工作階段、建設階段之中或之前進行。但無論順序怎樣變化，這些階段能基本上概括大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施步驟。

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