2015年房地產(chǎn)估價師考試資料：收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

　　收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估，主要考慮：現(xiàn)金流，潛在毛租金收入，對其影響的因素有租金水平變化和可出租面積的變化，空置和收租損失，欠繳租金和由于空置導(dǎo)致的租金損失分開記錄，空置雖減少收入但不是損失，其他收入，一般將通過代理機(jī)構(gòu)或法律手段催繳的租金也是計入其他收入。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。經(jīng)營費(fèi)用是指除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)用、物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)成本、為租戶提供服務(wù)的費(fèi)用、保險費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用。凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用。凈經(jīng)營收入是業(yè)主最關(guān)心的問題。稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。

　　稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅。準(zhǔn)備金由物業(yè)管理免費(fèi)項目管理系統(tǒng)，所得稅由業(yè)主支付。物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理到產(chǎn)生凈經(jīng)營收入為止，業(yè)主通常基于稅前或稅后現(xiàn)金流。

　　物業(yè)估價，凈經(jīng)營收入的水平不僅僅表明了業(yè)主的投資回報，還直接影響到物業(yè)的價值，收益性物業(yè)的價值=物業(yè)年凈經(jīng)營收入/資本化率。資本化率取決于物業(yè)的類型、當(dāng)?shù)爻山坏念愃莆飿I(yè)的資本化率、市場情況及利息率。

　　準(zhǔn)備金即大修基金，準(zhǔn)備金在專門賬目下的利息收入可以積累成一個基金，用于支付那些不是每個月都要支付的經(jīng)營費(fèi)用。非經(jīng)營性費(fèi)用支出來源于準(zhǔn)備金，但要作為經(jīng)營費(fèi)用列支（如房產(chǎn)稅和保險費(fèi)）。準(zhǔn)備金賬目下的支出一般用支票支付。

　　保證金基金是租戶繳納租賃保證金，保證金基金的利息收入可以作為物業(yè)的其他收入，也可以部分或全部歸租戶所有。

　　收益性物業(yè)管理中收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和準(zhǔn)備金）。經(jīng)營費(fèi)用的類型有：（1）人工費(fèi)；（2）公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，其中有維修和保養(yǎng)費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)、生活用水和污水排放、能源費(fèi)、康樂設(shè)施費(fèi)、雜項費(fèi)用；（3）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；（4）清潔衛(wèi)生費(fèi)；（5）保安費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)；（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)（折舊年限5年）；（8）不可預(yù)見費(fèi)（按前7項之和5%計算）；（9）保險費(fèi)，主要是指物業(yè)本身的保險（員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險在人工費(fèi)中列支），保險項目包括火險、火險附加險、全損險、鍋爐保險、財產(chǎn)毀損責(zé)任保險、租金損失保險、職工信用保險、業(yè)主和租戶責(zé)任保險、交通工具保險；（10）物業(yè)管理企業(yè)的管理費(fèi)和利潤，是物業(yè)有效毛租金收入的一個百分比；（11）法定稅費(fèi)，對于包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用下，營業(yè)稅及附加是以全部的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為計稅依據(jù)。而酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，營業(yè)稅及附加是以物業(yè)管理企業(yè)收取的酬金為計稅依據(jù)的；（12）房產(chǎn)稅；

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