2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：風(fēng)險與投資組合

　　風(fēng)險與投資組合

　　一、投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點是：對相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。在高通脹的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通脹的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負(fù)增長。在這種情況下，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，便可以達(dá)到一個最終和最理想的長遠(yuǎn)投資策略。換句話說，目標(biāo)是尋找在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機(jī)會。

　　風(fēng)險是由系統(tǒng)風(fēng)險（例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素，國家金融狀況等）和個別風(fēng)險（個別投資項目因素、建筑物類型、地點等）所組成。通過投資組合理論的原則，雖可以將個別風(fēng)險因素減少，但系統(tǒng)性市場因素仍然存在。由于這個原因，市場性風(fēng)險率變成了某一種投資項目相對于整個市場變化反應(yīng)幅度的評估。

　　二、資本資產(chǎn)定價模型

　　由投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價模型（CapitalAssetPricingModel）便能更好地分析這個風(fēng)險與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價模型與公式的意義是一致的，在該模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險的相關(guān)系數(shù)（這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合）乘以該項目的市場收益率與無風(fēng)險投資項目收益率之差。很巧合，這個概念與房地產(chǎn)估價學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機(jī)會成本標(biāo)準(zhǔn)，十分相似?；谶@個原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場上。

　　在房地產(chǎn)投資評估過程中，一個影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。機(jī)會成本是資本在某一段時間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會的收益。這個收益應(yīng)等于上述無風(fēng)險的收益，如國債收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于機(jī)會成本再加上該項目的風(fēng)險報酬（RiskPemium）。

　　假設(shè)整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是0.4，則房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現(xiàn)率按上述公式的分析應(yīng)為：r=10%+0.4×（20%-10%）=14%

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