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2015年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房產(chǎn)強制拍賣估價類型
房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法
（一）商品房
商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。
（二）行政劃拔地上的房產(chǎn)
行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權(quán)出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進行估價時，可采取兩種技術(shù)路線進行估價：
?。?）以完全商品房產(chǎn)權(quán)進行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應(yīng)補地價款及賣方稅費。估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。
?。?）以房地產(chǎn)的權(quán)益價格，即完全商品房的價格減去應(yīng)補地價進行評估，估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價格，再評估應(yīng)補繳的地價。
由于完全產(chǎn)權(quán)市場價格比較容易獲取，而應(yīng)補交地價存在較多變數(shù)，因此通常采用第一種技術(shù)路線。
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對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。
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