2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：折現(xiàn)率與其他問(wèn)題

　　折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

　　測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題

　?。ㄒ唬┳⒁饧僭O(shè)開(kāi)發(fā)法的三種估價(jià)前提

　　在實(shí)際運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，面臨著待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)是仍然由其擁有者或開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，還是要被其擁有者或開(kāi)發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者要被人民法院等強(qiáng)迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)建設(shè)。在這三種不同的情形下，預(yù)測(cè)出的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)必要支出的多少是不同的，從而測(cè)算出的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是不同的。例如，估價(jià)對(duì)象為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房在建工程，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，要弄清該在建工程是仍然由該開(kāi)發(fā)商續(xù)建完成，還是將由其他的開(kāi)發(fā)商續(xù)建完成？特別是該在建工程是否要被人民法院強(qiáng)制拍賣或變賣。假如預(yù)測(cè)該商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過(guò)市場(chǎng)法得到了類似商品房的建設(shè)期為3年，該在建工程的正常建設(shè)期為2年，則在該在建工程由現(xiàn)開(kāi)發(fā)商續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為1年。但如果是該在建工程要被人民法院強(qiáng)制拍賣或變賣，則還應(yīng)加上由現(xiàn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為其他開(kāi)發(fā)商的“換手”的正常期限，例如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個(gè)新的“前期”。假如“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會(huì)有上述的一個(gè)新的“前期”，通常還會(huì)發(fā)生新的“前期費(fèi)用”，因此，在估算后續(xù)必要支出時(shí)，還應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。

　　由上可見(jiàn)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有以下3種；①估價(jià)對(duì)象仍然由其擁有者或開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為“自己開(kāi)發(fā)前提”；②估價(jià)對(duì)象要被其擁有者或開(kāi)發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)建設(shè)，可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為“自愿轉(zhuǎn)讓前提”；③估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)建設(shè)，可將這種估價(jià)前提簡(jiǎn)稱為“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。同一估價(jià)對(duì)象在這三種不同的估價(jià)前提下運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值往往是不同的。一般情況下，自己開(kāi)發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值，要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值；自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，又要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。但需要指出的是，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)究竟應(yīng)采用哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際情況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。抵押估價(jià)和人民法院委托的拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。

　　應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測(cè)算中只講了通常情況下的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值這種收入，在實(shí)際估價(jià)中特別是評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，有時(shí)還應(yīng)考慮某些額外的收入或節(jié)省的費(fèi)用。例如，深圳市1987年12月1日首次公開(kāi)拍賣的一塊面積為8588平方米的國(guó)有土地50年使用權(quán)，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開(kāi)發(fā)成本等必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開(kāi)拍賣的土地，購(gòu)買者一旦獲得了該塊土地后會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果，例如隨著對(duì)這種改革開(kāi)放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，這塊土地的成交價(jià)格比較高是較自然的（當(dāng)時(shí)該塊土地的拍賣底價(jià)為200萬(wàn)元人民幣，最后成交價(jià)格為525萬(wàn)元人民幣，比拍賣底價(jià)高了很多）。

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