2015年房地產估價師《理論與方法》：假設開發(fā)法總結

　　假設開發(fā)法總結

　　對假設開發(fā)法的內容進行歸納總結可知：假設開發(fā)法在本質上是一種收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。假設開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，統(tǒng)稱為待開發(fā)房地產。假設開發(fā)法的測算結果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)必要支出及應得利潤。

　　運用假設開發(fā)法估價的關鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產狀況；另一頭是開發(fā)完成后的房地產狀況。然后假設將待開發(fā)房地產狀況“變成”開發(fā)完成后的房地產狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應要獲得多少利潤。

　　實際估價中面對的待開發(fā)房地產狀況以及開發(fā)完成后的房地產狀況，是多種多樣的。待開發(fā)房地產狀況可分為可供開發(fā)建設的土地、在建工程、可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)建設的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。開發(fā)完成后的房地產狀況，對于生地和毛地的估價對象來說，有熟地和新房兩類；對于熟地、在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，開發(fā)完成后的房地產狀況不一定是純粹的房地產，還可能包含著家具設備等動產和特許經營權等權利。

　　開發(fā)完成后的價值可以采用市場法或長期趨勢法求取，也可以采用收益法求取。后續(xù)必要支出及應得利潤通常分為取得稅費、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

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