2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方（在此為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：

　?。?）銷售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡(jiǎn)稱“兩稅一費(fèi)”）。

　　（2）其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。

　　銷售稅費(fèi)一般是按照售價(jià)的一定比例收取，例如“兩稅一費(fèi)”一般為售價(jià)的5.5%.因此，銷售稅費(fèi)通常按照房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算。

　　值得指出的是，這里的銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。不包含應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)，是因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值是建立在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值。不包含應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅，是為了便于實(shí)際估價(jià)中正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率的調(diào)查、估計(jì)。因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且约{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的，每筆轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額都可能不同，從而應(yīng)繳納的土地增值稅會(huì)有所不同；企業(yè)所得稅是以企業(yè)為對(duì)象繳納的，一個(gè)企業(yè)可能同時(shí)有多種業(yè)務(wù)或者多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目可能盈利較多，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目可能盈利較少，有的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目甚至虧損，從而不同的企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅會(huì)有所不同。

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（業(yè)主）的利潤(rùn)，而不是建筑承包商的利潤(rùn)。建筑承包商的利潤(rùn)已包含在建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用中?，F(xiàn)實(shí)中的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價(jià)）減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)則是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期望獲得的利潤(rùn)，是需要事先估算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先估算出開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

　　估算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：

　?。?）為了與銷售稅費(fèi)中不包括土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對(duì)客觀合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是土地增值稅、企業(yè)所得稅前的，簡(jiǎn)稱稅前利潤(rùn).

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