2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成

　　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　投資利息

　　投資利息的含義

　　投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論它們是來自借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮。機(jī)會(huì)成本（其他投資機(jī)會(huì)的相對(duì)吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個(gè)而非另一個(gè)時(shí)所放棄的收益。一種放棄的收益可視作一種成本。或者說，稀缺的資源被用于某種用途意味著它不能被用于其他用途，因此當(dāng)我們使用某一稀缺的資源時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮它的第二種最好的用途。從這第二種最好的用途中可以獲得的益處，是機(jī)會(huì)成本的正式度量。資金是一種稀缺的資源，根據(jù)機(jī)會(huì)成本的概念，資金被占用之后就失去了獲得其他收益的機(jī)會(huì)。因此，占用資金時(shí)要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是把資金存入銀行獲取利息。此外，從估價(jià)的角度看，為了使評(píng)估出的價(jià)值客觀合理，也要把房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開，不能算作開發(fā)利潤。

　　投資利息的計(jì)算

　　計(jì)算投資利息具體需要把握下列5個(gè)方面：

　　1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

　　應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

　　2.計(jì)息周期

　　計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月等，通常為年。

　　3.計(jì)息期

　　計(jì)息期也稱為計(jì)息周期數(shù)。為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期，首先要估算整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期。在成本法中，建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是達(dá)到全新狀況的估價(jià)對(duì)象的日期，并因?yàn)橐话闶羌僭O(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到全新狀況的估價(jià)對(duì)象，所以建設(shè)期的終點(diǎn)一般是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)房的，一般是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)竣工驗(yàn)收完成。例如，采用成本法評(píng)估某幢舊寫字樓現(xiàn)在的價(jià)值，根據(jù)現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)類似寫字樓從取得土地到竣工驗(yàn)收完成正常需要24個(gè)月，則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為24個(gè)月。雖然該寫字樓早已建成，但成本法估價(jià)要假設(shè)該寫字樓是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建成，這就相當(dāng)于在24個(gè)月前就開始取得土地。

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