2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：特殊交易方式

　　特殊交易方式的交易。

　　例如拍賣、招標、哄抬或拋售等。房地產(chǎn)正常成交價格的形成方式，應當是買賣雙方根據(jù)市場供求關系，經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標等方式容易受諸如現(xiàn)場氣氛、情緒，競買人之間的爭強好勝，甚至購買房地產(chǎn)看中的不是房地產(chǎn)本身的價值而是購買房地產(chǎn)這一行為所帶來的廣告宣傳效應等非理性因素的影響，而使成交價格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外。拍賣、招標、掛牌方式形成的價格盡管也要受上述非理性因素的影響，但相對于協(xié)議方式較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往偏低。其原因是管理體制尚不完善，出讓人是政府（實際的運作者是政府的某個部門及某些個人），受讓人是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓人是追求自身利益最大化的“理性經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

　　交易稅費非正常負擔的交易。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)往往需要繳納一些稅費，例如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、公證費、補交出讓金等費用。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，有的稅費應由賣方繳納，例如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅；有的稅費應由買方繳納，例如契稅、補交出讓金等費用；有的稅費則買賣雙方都應繳納或者各負擔一部分，例如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的估價對象價值，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在實際的房地產(chǎn)交易中，往往出現(xiàn)本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納；或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補交出讓金等費用本應由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納；交易手續(xù)費本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負擔。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

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