2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：剩余技術(shù)

　　剩余技術(shù)

　　剩余技術(shù)（residual technique）是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某個構(gòu)成部分的價值和各個構(gòu)成部分的資本化率或報酬率時，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報酬率予以資本化，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的，價值的方法。此外，把求出的未知構(gòu)成部分的價值加上已知構(gòu)成部分的價值，還可以得到整體房地產(chǎn)的價值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)，另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

　　VL=AO-VB×RB/RL

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　　土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得其中的建筑物價值時，則可以利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收、益，然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報酬率予以資本化，即可求得土地的價值。這種剩余技術(shù)稱為土地剩余技術(shù)。

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　　土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市場法）能求得其中的土地價值時，則可以利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地及其上的建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報酬率予以資本化，即可求得建筑物的價值。這種剩余技術(shù)稱為建筑物剩余技術(shù)。

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　　自有資金剩余技術(shù)是在已知房地產(chǎn)抵押貸款金額的情況下，求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場上得到的抵押貸款條件（包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等）計算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到稅前現(xiàn)金流量，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價值。

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　　抵押貸款剩余技術(shù)是在已知自有資金數(shù)量的情況下，求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價值。

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