商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題

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商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣告及SHOPPINGMALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全，每年公共設(shè)施能源費的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個重要組成部分，運行期間水電費的消耗頗巨，控制其運行成本，并有效地處理實際管理中遇到的各類問題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項不可或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。

　　筆者根據(jù)對江蘇省首家SHOPPINGMALL——揚州時代廣場四年多的管理實踐，對中央空調(diào)運行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調(diào)運行費用

　　中央空調(diào)系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運行成本進行估算時，應(yīng)主要考慮以上因素：

　　1、用電成本（P1、K1、P2）

　　主機（P1、K1）

　　根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機數(shù)量、用電功率、營運時間、使用周期、用電價格等，對一年中夏冬二季的運行成本進行計算，然后按一年12個月進行平均，得出每個月的平均電費P1.

　　在實際操作過程中，由于主機并非滿負荷運行，故根據(jù)具體情況，在計算中要考慮其負荷系數(shù)K1，K1≈0.6~0.9.

　　輔機（P2）

　　此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機組、各類風(fēng)機盤管等。可根據(jù)實際不同的類型、數(shù)量和功率，進行估算。需注意的是因季節(jié)的不同，在制冷和供暖時，輔機的數(shù)量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進行考慮。

　　3、用汽成本（P4）

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機組，除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽費用。根據(jù)每臺主機每小時耗汽量、每天運行時間、蒸汽單價、每年空調(diào)運行的天數(shù)等，計算出每月的平均蒸汽費用。

　　4、管道損耗（K2）

　　冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數(shù)K2表示，K2≈1.02~1.05.

　　5、預(yù)溫損耗（K3）

　　因管道內(nèi)外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時間的預(yù)熱或預(yù)冷后，才能達到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預(yù)溫損耗系數(shù)K3表示，K3≈1.05~1.08.

　　夏季預(yù)溫時間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預(yù)溫時間較夏季短。

　　6、變損線損（K4）

　　廣場內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān)，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調(diào)系統(tǒng)，該項損耗可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價差異（K5、K6）

　　在估算上述用電成本中，注意各地動力用電和照明用電的電價差異，動力用電比照明用電通常約低15%左右，故應(yīng)根據(jù)各地實際電價對之進行計算。

　　另外，白天用電高峰時期與夜間低谷時期電價也不同，在計算中，應(yīng)根據(jù)用電的不同時間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季，同時冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū)，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外，其他月份每月耗能量均不同，因此計算中央空調(diào)運行成本時，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價格向業(yè)主收取費用較為合適。

　　9、成本匯總（P）

　　以P表示空調(diào)運行總成本，則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）&#8226；（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季節(jié)和溫度變化的影響

　　在長江中下游地區(qū)（其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行修正），夏季空調(diào)供應(yīng)時間平均為五個多月，冬季約四個多月，根據(jù)總建筑面積達7萬m2的揚州時代廣場四年來的實際統(tǒng)計資料，如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價格定為單位1，則全年不同月份，不同季節(jié)空調(diào)所耗費用的不同比例詳見圖1.

　　由圖1可見，中央空調(diào)的能源耗費高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個空調(diào)系統(tǒng)的運行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調(diào)費

　　對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)，無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費用，但對于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言，計算公攤空調(diào)費用則是一項不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻，但由于冷暖氣的流動和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會達到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比，故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內(nèi)中庭、公共用房等）占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例，并由此初步確定公攤空調(diào)費的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調(diào)費用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計算公共部位冷暖氣容積時，應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數(shù)K表示：K≈0.75~0.95.

　　2、計算步驟

　?、偈紫纫罁?jù)施工竣工圖，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進行實地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實際容積進行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計的基礎(chǔ)。

　?、诎研拚^的實際數(shù)據(jù)填入表1中。

　?、蹣I(yè)主自用和公攤空調(diào)費估算

　　a、業(yè)主自用空調(diào)費用成本A（元/m2）=〔p/（∑S+∑F）〕×〔∑V/（∑V+K&#8226；∑G）〕?。?）

　　b、物業(yè)公攤空調(diào)費用成本B（元/m2）=〔p/（∑S+∑F）〕-A（3）

　?、苁褂脤嵗?/p>

　　時代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營，根據(jù)行業(yè)特點，開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施，故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝，室內(nèi)空調(diào)費用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對于公攤空調(diào)費用問題，業(yè)主認為應(yīng)該交，但要求管理公司作出合理的收費依據(jù)，在我們將上述計算過程向業(yè)主交待并進行審核后，業(yè)主愉快接受了該項費用。

　　四、延時空調(diào)費

　　延時空調(diào)費指在正常的營業(yè)時間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費用。

　　延時空調(diào)費在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，使用較為頻繁，如揚州時代廣場因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營主題不同，在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

　　延時空調(diào)費的計算，除根據(jù)實際開機時間的長短，按第一部分所述內(nèi)容逐一計算空調(diào)成本外，還需考慮加班人員的加班費用，即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和，計算延時空調(diào)費成本，由申請供應(yīng)延時空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨開機成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費用相對較高。

　　五、小結(jié)

　　根據(jù)四年多的工作實踐，對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個問題，小結(jié)如下：

　　1、對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言，計算中央空調(diào)的運行成本和收費標(biāo)準(zhǔn)，是一項重要的基礎(chǔ)性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費用運行成本高，如對成本估算不足或?qū)κ召M標(biāo)準(zhǔn)制定有誤，則對整個財務(wù)收支平衡會帶來顛覆性的嚴重后果，故應(yīng)引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產(chǎn)權(quán)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營時間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費用，是理順收費工作的一個不可或缺的重要工作。

　　3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時空調(diào)費的出現(xiàn)是一種常見的情況，由于前期建設(shè)和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同，導(dǎo)致空調(diào)運行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計并定位引進商家，或是在商家入駐后，根據(jù)具體情況對空調(diào)系統(tǒng)進行局部改造。從節(jié)省能源的角度計，應(yīng)盡量避免長期延時使用空調(diào)。

　　4、中央空調(diào)費的支出，在一年中起伏較大，夏季達到高峰，下半年的該項支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費工作，在全年應(yīng)按月均價收費，年終決算。

　　顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調(diào)是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點業(yè)主已達成共識。公攤空調(diào)的近似計算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調(diào)費的過程中，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實際情況和具體問題，分別進行核算。同時，在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，由于中央空調(diào)在使用過程中，存有多種損耗，因此個別商家如在室內(nèi)安裝空調(diào)計量儀，并根據(jù)表計數(shù)量單獨繳納空調(diào)使用費是不合適的，整個廣場應(yīng)統(tǒng)一計算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。