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中日房產(chǎn)稅制比較研究

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摘要:房產(chǎn)稅作為一種稅種,它已經(jīng)被世界各國開征已久。并且已經(jīng)成為各國政府財政收入的重要來源。在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要中,我國政府提出了要對房地產(chǎn)稅收征收制度進

房產(chǎn)稅作為一種稅種,它已經(jīng)被世界各國開征已久。并且已經(jīng)成為各國政府財政收入的重要來源。在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要中,我國政府提出了要對房地產(chǎn)稅收征收制度進行改革,以及取消有關(guān)不合理的甚至重復(fù)性的收費。而在十二五規(guī)劃綱要中也提出推進房地產(chǎn)稅改革的同時逐步健全地方稅收體系,以增加地方的財政收入。因此,從國家層面來講,房產(chǎn)稅收體制的改革業(yè)已提上了日程。

一、房產(chǎn)稅的含義及征收意義

(一)房產(chǎn)稅的含義。房產(chǎn)稅指的是一個稅種。我國的房產(chǎn)稅中所指的房產(chǎn)主要是指經(jīng)營性房產(chǎn),所謂經(jīng)營性房產(chǎn)指的是用于經(jīng)營活動,能夠給投資者帶來收益的而非用于居住的房產(chǎn)。換句話說,目前我國實施的房產(chǎn)稅只對一些寫字樓、商鋪、酒店、購物中心、娛樂中心等盈利性質(zhì)的房產(chǎn),以房屋的計稅余值或租金收入為依據(jù),向房產(chǎn)所有人征收。

(二)房產(chǎn)稅征收意義

1、能夠推進保障性住房建設(shè),并增加地方政府財政收入。目前對我國來說,地方政府的土地出讓金收入已經(jīng)占據(jù)重要地位,而且土地出讓金收入也間接地推高了房價。過高的房價不僅使得老百姓怨聲載道,而且使得政府頭疼不已。征收房產(chǎn)稅不僅可以增加地方政府財政收入,還可以讓地方政府?dāng)[脫對土地出讓金的依賴,間接的抑制房價的上漲,從而達到對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的目的。另外,“國八條”中要求加大對保障性住房建設(shè)的力度,但是地方政府籌資能力有限,無法籌集到足夠的資金進行保障性住房的建設(shè)。最重要的是,保障性住房帶來的收益比較低,而商品房卻能夠帶來更多的財政收入,因而地方政府沒有足夠的動力去建設(shè)保障性住房。而房產(chǎn)稅的征收能夠為這部分保障性住房建設(shè)提供資金來源。通過征收房產(chǎn)稅能夠在一定程度上緩解保障性住房資金不足的問題,為其提供較為穩(wěn)定的資金來源。

2、調(diào)節(jié)社會收入分配,抑制房地產(chǎn)市場過熱。目前,我國貧富差距正在不斷加大,而稅收作為一項財政政策可以調(diào)節(jié)過大的收入分配差距。對房產(chǎn)進行征稅不僅能夠增加地方政府的收入,而且能夠調(diào)節(jié)社會成員之間的收入再分配。一方面,富有的人由于其擁有的房產(chǎn)較多,二套房、三套房甚至四套房,所占有的社會資源就多。國家對這部分人群征納較多的稅收,而對無房居住的人群不征收稅收。通過這種方式,國家可以從富有的人群中征納較多的稅收通過轉(zhuǎn)移支付補貼窮人來達到調(diào)節(jié)社會收入分配的目的。但是從長期來看,房產(chǎn)稅的征收對房價的影響效果并不是很大。以上海征收房產(chǎn)稅為例,一部分富有群體的購房者,他們購房主要用于投資,即以投資性需求為主。雖然稱為納稅主體,但每年0.6%的稅率對于這部分支付能力較強的投機者來說,產(chǎn)生的抑制作用并不明顯。因此,房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場過熱方面所起的作用十分有限,不能作為調(diào)控的主要措施。

3、有利于促使住房消費回歸居住本質(zhì)。據(jù)資料顯示,我國擁有居于世界第三位的土地總面積,卻只有占世界人均土地資源量1/3的人均土地面積,同時土地沙化面積占我國國土面積高達18.12%,特別是經(jīng)過改革開放以來幾十年的發(fā)展,隨著城市的規(guī)模不斷擴張,土地資源的利用已經(jīng)達到極限。因此,國家希望通過對居民經(jīng)營性住房征收適量的房產(chǎn)稅,在增加購房者的住房持有成本的基礎(chǔ)上,來促使其合理進行住房消費,從而使得房地產(chǎn)市場回顧理性。如2011年初,上海和重慶進行的房產(chǎn)稅征收試點,主要針對擁有別墅、高檔住房以及二套以上住房的群體進行征收,其對征收范圍的明確不僅指明了購房消費的方向,而且還端正了“購房保值”的觀念。

4、有利于財政稅收體制的完善。目前,我國的財稅體系主要是一些生產(chǎn)或開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅種,如營業(yè)稅、增值稅等,而缺乏像西方發(fā)達國家所征收的財產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種如房產(chǎn)稅等。自從1994年我國實施分稅制體制改革以來,雖然說通過這次改革在一定程度上加強了中央政府對宏觀經(jīng)濟的調(diào)控能力,但是,由于財政稅收體制改革的方向產(chǎn)生了偏差,為了鼓勵地方經(jīng)濟的發(fā)展而把GDP當(dāng)作地方政府政績的主要反映,從而使得地方政府逐步從“稅收財政”走上“土地財政”。地方政府通過高價拍賣土地,從而獲得大量的土地出讓金收入。在一些地區(qū),土地出讓金收入甚至能夠占到政府財政收入的1/3。過高的土地出讓金收入雖然增加了財政收入,但是也提高了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本,從而導(dǎo)致地方房價飛速上漲,嚴(yán)重損害了城鄉(xiāng)居民的切身利益。為此,完善房產(chǎn)稅收體制改革,無論對于調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場,還是完善財政稅收體制都是十分必要的。

二、現(xiàn)行中日房產(chǎn)稅收體制比較

現(xiàn)在,世界上許多國家和地區(qū)都對房產(chǎn)征收了房產(chǎn)稅,在美國稱為房產(chǎn)稅,在日本稱為不動產(chǎn)稅,而在俄羅斯稱為物業(yè)稅等。在眾多國家中,日本不僅是亞洲最發(fā)達的國家,最重要的是日本的房地產(chǎn)市場的發(fā)展與我國有許多相近的地方,因此日本房產(chǎn)稅的征收體制對我國房產(chǎn)稅的修訂、遏制房地產(chǎn)市場的過熱具有借鑒作用。

(一)征稅范圍不同。我國房產(chǎn)稅征稅范圍偏小。我國于1986年推出的房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定:房產(chǎn)稅只在城市、縣城以及一些工礦區(qū)征收,而其他農(nóng)村住房、國家機關(guān),企事業(yè)單位等新建的單位自用房產(chǎn)、個人非經(jīng)營用房產(chǎn)等都被列為免稅對象,予以免稅。但是經(jīng)過改革開放以來幾十年的經(jīng)濟發(fā)展,我國國民經(jīng)濟發(fā)展水平已經(jīng)得到大大提高。GDP從1986年2,975.731305億美元上升到2013年9.40萬億美元,現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境與我國房產(chǎn)稅條例制定時期的經(jīng)濟環(huán)境相比發(fā)生了巨大的變化。首先,隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展,農(nóng)民收入水平得到很大提高,一部分富有的農(nóng)民開始向城市遷徙。城市人口的增多導(dǎo)致對房產(chǎn)的需求急劇擴大,快速增加的各類經(jīng)營性用房,完全可以納入征稅的范圍。但是,房產(chǎn)稅的征收并未與我國經(jīng)濟的發(fā)展同步,居民住房特別是一些別墅類的高端住房未納入房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)。

日本房產(chǎn)稅的征稅范圍比較廣泛。首先,日本房產(chǎn)稅法律規(guī)定:房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人指那些擁有住房、店鋪、工廠、倉庫及其他能增加房屋使用價值的附屬物的群體,符合免稅規(guī)定的除外。從這方面來說,日本的房產(chǎn)稅征收范圍比較廣泛。征稅范圍的廣泛性使得日本政府的財政收入擴大,對經(jīng)濟的調(diào)節(jié)能力更強了。另外,日本稅法規(guī)定對屬于政府的房屋、一些非營利性機構(gòu)所擁有的房屋、科研團體所擁有的房屋,以及宗教寺院內(nèi)房屋免稅。這些舉措都體現(xiàn)了政府在一些公用事業(yè)方面的扶持。

(二)側(cè)重點不同。在房地產(chǎn)的開發(fā)、交易和保有這三個環(huán)節(jié)中,企業(yè)所承受的稅負程度不同。在房地產(chǎn)購買、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中征收的稅收種類比較多、稅收負擔(dān)也比較重。而在房地產(chǎn)的保有階段的征稅就顯得過輕。例如,在房地產(chǎn)開發(fā)(取得)環(huán)節(jié)繳納的房產(chǎn)稅,主要包括耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅以及其他政府收費性項目等;而在處置房地產(chǎn)環(huán)節(jié)中,也需要繳納契稅、印花稅等。但在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)需要繳稅的僅指那些用于經(jīng)營的那部分房產(chǎn),其他部分房產(chǎn)幾乎不必繳納任何的費用。因此,這種狀況的存在使得我國房地產(chǎn)市場的投機活動十分猖獗,從而造成了大量房地產(chǎn)遭到長期空置。據(jù)權(quán)威媒體報道,國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò),對全國660個城市進行調(diào)查,結(jié)果顯示總共有6,540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。

日本的房產(chǎn)稅主要包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、事業(yè)所得稅三個稅種。在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中,日本政府根據(jù)購房者保有房地產(chǎn)的時間來確定征繳稅率。如對持有時間超過兩年的土地,轉(zhuǎn)讓時會另行加收30%的稅;對持有時間超過5年的土地和建筑物,在轉(zhuǎn)讓時稅率從20%提高到30%。

(三)征稅目的不同。起初我國征收房產(chǎn)稅主要是鑒于房地產(chǎn)市場過熱,房價飛速上漲。國家為了調(diào)控過熱的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟,調(diào)節(jié)過高的房價,希望通過房產(chǎn)稅的征收來增加購房者的保有成本,并抑制房地產(chǎn)投資需求和打擊炒房者的投機活動,并促使房地產(chǎn)市場回到住房的本質(zhì)上去。另外,國家希望將征收的房產(chǎn)稅收入用以代替土地出讓金收入,減少房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本,從而在根本上降低房價。

日本開征房產(chǎn)稅的原因是二戰(zhàn)后,日本政府財政虧空。為了增加財政收入,日本決定征收房產(chǎn)稅。日本進行全面的稅制改革起始于1950年,根據(jù)當(dāng)時的“肖普建議”,日本確立了現(xiàn)代房產(chǎn)稅的基本架構(gòu),主要包括固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和營業(yè)場所稅三大稅種。這三大稅種的征收不僅解決了當(dāng)時日本政府財政虧空的局面,還為進行城市規(guī)劃事業(yè)籌措了經(jīng)費以及為改善教育醫(yī)療環(huán)境做出了巨大的貢獻。

三、我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革建議

參照日本房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗,國家在改革房地產(chǎn)稅收的過程中應(yīng)該注重:

(一)房產(chǎn)稅改革應(yīng)該堅持拓寬稅基、適度稅率的原則。拓寬稅基的意思就是逐漸擴大房產(chǎn)稅的征收范圍。國家不僅要對經(jīng)營性房產(chǎn)進行征稅,而且要對一些高檔娛樂場如高爾夫球場、高檔會所征收重稅。當(dāng)然,在征收的過程中要遵循適度稅率的原則。同時,要對各級政府、公益設(shè)施、學(xué)校、農(nóng)業(yè)設(shè)施實施減稅和免稅。另外,由于我國東部、中部、西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r不同,各地房價和居民收入與支付能力相異,各地政府在征收房產(chǎn)稅的同時應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行征收。對于不同的地區(qū)采取不同的稅率,對一線發(fā)達城市由于其土地供應(yīng)比較緊張,可以施行較高的稅率。而對于二三線經(jīng)濟不發(fā)達的城市可以施行較低的稅率??傊魇辗慨a(chǎn)稅的同時不能影響到居民正常的住房需求,要在調(diào)控房地產(chǎn)市場增加財政收入的同時盡可能將居民的住房消費回歸理性。

(二)改革房產(chǎn)稅收征收體制。改變以往那種輕保有重開發(fā)的現(xiàn)象,將房產(chǎn)稅的征收重點轉(zhuǎn)移到保有環(huán)節(jié)上來,一方面可以減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費,降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負水平,從而降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本,從根本上降低房價;另一方面在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié),根據(jù)不同的消費群體制定不同的房產(chǎn)稅率,增加購房者的持有成本,抑制購房者的投機性需求,弱化房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。另外,針對我國房地產(chǎn)稅收征收的過程中存在的重復(fù)征稅的現(xiàn)象,國家應(yīng)該在房產(chǎn)稅總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上避免重復(fù)征稅,降低宏觀稅負水平,提高經(jīng)濟效率。

(三)明確征稅目標(biāo),合理征稅措施。現(xiàn)在,國際上大多數(shù)國家征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗:增加財政收入。因此,我國征收房產(chǎn)稅也應(yīng)效仿其他國家本著增加財政收入的目的,而不是僅僅為了調(diào)控房價。但是,在具體征收房產(chǎn)稅的過程中,一定要先解決好房產(chǎn)稅的征收目的,怎么征收,依據(jù)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)去征收等問題。只有解決好這些問題,才能將房產(chǎn)稅順利推行。另外,在征收房產(chǎn)稅的過程中,還要時刻注意市場的動向以及廣大人民群眾的情緒反應(yīng),及時解決好人民群眾反映的問題。只有這樣,在推行房產(chǎn)稅的過程中受到的阻力才會變小,更多的房產(chǎn)稅政策才能得到很好的落實。

發(fā)布:2007-11-06 13:48    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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