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90平方米內(nèi)營造舒適空間發(fā)展方向?yàn)榫?xì)化
自2006 年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)套型建筑面積90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房),面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%。
眾所周知,中國的房地產(chǎn)在計劃經(jīng)濟(jì)時期,福利房(40平方米的一居室,55平方米的兩居室,65-70 平方米的三居室)低標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè),造成每個城市都存在大量的在今天不適宜居住的“鴿子籠”;又經(jīng)歷了二十世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)適用房。最近幾年,各大城市競相開發(fā)豪宅、公寓,戶型面積越來越大,150平方米的兩居室、200平方米的三居室遍地開花,房價也越升越高?,F(xiàn)在國家要求住宅小區(qū)開發(fā)以小戶型為主。如何避免簡單地重復(fù)二十世紀(jì)七八十年代的歷史?在今天市場競爭激烈的條件下,開發(fā)商以前那些賣房的營銷手段和策略大多已經(jīng)不適用了。要提高產(chǎn)品差異化,提升產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì),降低生產(chǎn)成本,五合國際集團(tuán)的有關(guān)建筑師認(rèn)為,可以從以下幾個方面著手。
精細(xì)化
新市場環(huán)境所要求的住宅產(chǎn)品,不能像以前那樣,簡單地用實(shí)墻將各個功能空間分隔,然后將門一開,即可完成一個戶型設(shè)計,而是需要建筑師從人體工程學(xué)的角度出發(fā),將原需要120平方米甚至更大面積才能安排的功能空間,排放在90平方米的房間里(扣除公攤面積,使用面積只有大約七八十平方米的空間)。這就需要建筑師自身有著強(qiáng)烈的生活感受,設(shè)計時能夠?qū)⑵矫婀δ芘c空間功能相結(jié)合,充分考慮各種生活細(xì)節(jié)如門廳的鞋柜,衛(wèi)生間噴淋頭的安放,甚至臥室衣服的掛鉤,書房的臺燈位置等,同時,在產(chǎn)品設(shè)計時就細(xì)分其客戶群,有老人小孩的產(chǎn)品,其室內(nèi)墻陽角部位可設(shè)計為圓角,插頭位置也應(yīng)盡可能設(shè)在小孩碰不到的位置等。只有產(chǎn)品達(dá)到如此精細(xì)的設(shè)計,才能做到戶型面積雖小,但功能俱全。只有這樣,才能解決同是90平方米房子的差異化問題。住宅產(chǎn)品精裝修,將成為提升產(chǎn)品精細(xì)化設(shè)計的主要手段。
標(biāo)準(zhǔn)化
套型面積為90平方米的房子,功能布置上要設(shè)計為兩房或小三房,戶型面積減小,總戶數(shù)增多,必然導(dǎo)致建筑構(gòu)件的大量增加,施工工程量也相應(yīng)增加。這就要求設(shè)計時建筑尺寸盡量模數(shù)化、構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化,避免建筑房形的怪異化,使得各房間在有限的面積前提下,更緊湊實(shí)用,獲得最大的空間感。其次,產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化,對于大的房地產(chǎn)開發(fā)公司也是非常必要的。因其開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量多,且地理位置不一,甚至不在同一個城市。各地設(shè)計公司水平有差異,導(dǎo)致施工單位按圖施工的產(chǎn)品,質(zhì)量各異。如何讓客戶在不同的地方購買同類的產(chǎn)品,其質(zhì)量都是一樣的,這就需要設(shè)計施工和選材都實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。
均好性
一個住宅小區(qū)有70%的小戶型,只有30%的大戶型,這給規(guī)劃帶來了不小的難度。首先,由于同質(zhì)化的產(chǎn)品增多,同類產(chǎn)品差異化減小,以前那種景觀規(guī)劃時先大戶型再小戶型、區(qū)別對待的方法無法實(shí)現(xiàn)。在規(guī)劃時就必須做到景觀的均好性,使每戶均有好的朝向、好的景觀。同時,因購房人群的同質(zhì)化,規(guī)劃還應(yīng)增加更多社區(qū)鄰里之間的交流。由于小戶型的增加,按現(xiàn)行一戶一個車位的規(guī)定,小區(qū)配套車位也必須相應(yīng)增加,設(shè)計時可考慮設(shè)計地下車庫,加大其高度就可成為雙層機(jī)械停車,實(shí)際使用時可按需設(shè)置。這樣既可提高使用效率,節(jié)約開發(fā)成本,同時還可減少地面停車,增加綠化面積。
發(fā)展方向
“國六條”力主發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房,“九部委細(xì)則”規(guī)定90平方米住房的比重,這在很大程度上限制了大戶型的發(fā)展。而以現(xiàn)在帶電梯高層住宅為例,建筑面積為90平方米的房子,扣除樓梯電梯等公攤面積,實(shí)際使用面積僅七八十平方米,只能設(shè)計為兩房或小三房。對三口之家而言,有了小孩房就不能有書房,生活品質(zhì)并不能得到真正的提高。且就目前市場的形勢而言,110-120 平方米的戶型一直為熱銷戶型。如何能既保證滿足低收入購房人群小戶型面積需求,又滿足確有改善生活需求的市場現(xiàn)實(shí)情況。筆者建議適當(dāng)發(fā)展部分高適用住宅戶型,即戶型采用框架或高層可采用鋼架結(jié)構(gòu),室內(nèi)無隔墻,廚房衛(wèi)生間采用同層橫向排水系統(tǒng),管井集中設(shè)置??蛻糍徺I后可自行分割成兩房或三房,如有需求,甚至可將整層購買,再重新進(jìn)行戶內(nèi)設(shè)計。五合國際設(shè)計的無錫財富中心采用類似手法:戶型種類豐富,涵蓋客戶群廣,既方便一戶內(nèi)任意分割,又滿足買多套住房的重新組合的個性化需求??傊挥姓嬲龔氖袌鲂枨蟪霭l(fā),在產(chǎn)品研發(fā)上下功夫,提升產(chǎn)品品質(zhì),才能在瞬息萬變的外部環(huán)境中引領(lǐng)市場的發(fā)展。
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