潮過去 精裝修住宅到底＂精＂在了哪里

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一味地追捧只會(huì)混淆行業(yè)視聽，從而陷入停滯不前的境地，在一片叫好聲中我們必須居安思危，正視存在的問題，隨著先期產(chǎn)品的逐漸入市，面對“精裝修”住宅逐漸暴露出的施工質(zhì)量不過關(guān)、產(chǎn)品品質(zhì)沒保證等一系列不容忽視的問題，我們不禁發(fā)出疑問，“精裝修”住宅你到底“精”在哪里？

　　美麗謊言所謂“精裝修”僅僅是“非毛坯房”

　　“精裝修”的確是個(gè)美麗的字眼，作為廣大消費(fèi)者夢寐以求的理想物業(yè)，能住上精裝修的房子，也就意味著離精致和品位生活已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)了。而事實(shí)并非如此，如今鄭州市場上的精裝修住宅并沒有給人們太多的驚喜，人們買房的困惑和煩惱非但沒有減少，反而隨著精裝修的普及而變得多了起來。

　　家住在金水河沿岸某小區(qū)的王先生就深受精裝修住宅的困擾。王先生購置了一套精裝修住宅用來結(jié)婚，剛搬進(jìn)去一個(gè)月，就出現(xiàn)了一系列頭疼事，先是馬桶水箱漏水、馬桶圈脫落，后是廚房櫥柜因水龍頭漏水產(chǎn)生膨脹而打不開，又是墻面起皮、地磚被磨花，更令他氣憤的是，貌似堅(jiān)固的淋浴設(shè)備居然被一件洗后的T恤給壓垮了，王先生說，這哪里是精裝修啊，簡直連起碼的生活品質(zhì)都不能保障。

　　河南思達(dá)置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)李紅征一語破的，當(dāng)下許多所謂的“精裝修”住宅僅僅是一種“非毛坯房”，僅僅是為了迎合市場需求而出現(xiàn)的產(chǎn)物，是一種看起來很美，卻著實(shí)令人心痛的謊言。

　　王先生所受到的困擾僅僅是組成這“美麗謊言”的一方面，諸如產(chǎn)品貨不對板、物業(yè)公司維修不及時(shí)等方面的案例屢見不鮮。記者在電話采訪鄭州市消費(fèi)者協(xié)會(huì)時(shí)得知，近年來，精裝修住宅的投訴率呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢，僅今年上半年，裝修類投訴就占到總投訴量的20％，而精裝修住宅投訴占房地產(chǎn)投訴總量的10％左右，裝修質(zhì)量問題占精裝修住宅投訴的比例則超過了50％。

　　缺陷明顯“精裝修”缺乏明確和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

　　精裝修住宅的概念由來已久，早在1998年，正弘國際公寓便開創(chuàng)鄭州精裝修住宅先河，經(jīng)過近十年的發(fā)展，精裝修住宅基本得到了市場和消費(fèi)者的認(rèn)可，但由于精裝修住宅長期以來缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的法規(guī)建設(shè)，消費(fèi)者的心里依然不夠踏實(shí)，“信息不對稱”往往帶來了諸多陷阱，消費(fèi)者的權(quán)益無法得到切實(shí)的保障。

　　深圳市泰辰置業(yè)顧問有限公司副總經(jīng)理徐鈞告訴記者，精裝修中最大的弊病是精裝修缺乏明確和統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這在相當(dāng)程度上為一些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商利用“精裝修”概念迷惑消費(fèi)者提供了可能。之所以在各界呼聲較高的情況下相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)遲遲不能出臺(tái)，主要原因在于精裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的體系，由于各地經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力不均衡，不適合“一刀切”。

　　除了行業(yè)缺乏統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以外，同時(shí)也缺乏明確的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，消費(fèi)者很難對裝修施工質(zhì)量和材料質(zhì)量做出正確的判斷。

　　通過采訪記者發(fā)現(xiàn)，精裝修與毛坯房交付的區(qū)別在于，毛坯房交房的裝修標(biāo)準(zhǔn)是國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，如《住宅工程初裝飾竣工驗(yàn)收辦法》，而精裝修房屋在交房時(shí)卻沒有國家強(qiáng)制執(zhí)行的驗(yàn)收辦法作為準(zhǔn)繩，有的只是一些如《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等推薦標(biāo)準(zhǔn)。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商告訴記者，這些情況就給開發(fā)商在打出“精裝修”標(biāo)簽的房子上添加了很多不確定因素。無論是“800元/平方米”還是“1000元/平方米”的裝修標(biāo)準(zhǔn)，在沒有統(tǒng)一驗(yàn)收規(guī)范的保證下都成了模糊概念。

　　即使在開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同中明確框定使用材料，也難以避免交房時(shí)業(yè)主對精裝質(zhì)量和效果不滿而產(chǎn)生心理落差，導(dǎo)致糾紛增多。

　　李紅征認(rèn)為，在相關(guān)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之前，消費(fèi)者應(yīng)該向開發(fā)商索要《商品房使用說明書》、《商品房質(zhì)量保證書》，因?yàn)樵谶@“二書”中對精裝修產(chǎn)品的品牌規(guī)格、使用年限以及保修范圍都進(jìn)行了約定，消費(fèi)者可以以此保障自身權(quán)益。

　　問題突出 三大陷阱坑苦買房人

　　由于信息的不對稱，消費(fèi)者在選擇精裝修住宅時(shí)，容易對開發(fā)商的信誓旦旦聽之信之，從而使自身利益無法得到保障，記者在走訪多名購房者和業(yè)內(nèi)人士后發(fā)現(xiàn)，精裝修住宅存在貨不對板、質(zhì)量低下、價(jià)值虛報(bào)三大陷阱。

　　所謂貨不對板指的是開發(fā)商提供的裝修材質(zhì)和品牌與承諾不符，一般情況，開發(fā)商會(huì)故意將樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)高出實(shí)際規(guī)格。

　　開物律師集團(tuán)（鄭州）事務(wù)所申繼東指出，這是一種典型的“商業(yè)欺詐”手段，售樓員往往喜歡先帶購房者去看樣板間，并沒有指出樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)和交房時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是否一致，而普通的購房者也通常喜歡憑借對樣板間的直觀感受來做出判斷。

　　由于精裝修住宅并不容易看出內(nèi)部品質(zhì)，質(zhì)量問題往往會(huì)在使用中體現(xiàn)出來，成為精裝修中最“隱蔽”的陷阱。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士報(bào)料，往往精明的開發(fā)商提供的知名品牌并不假，只是他們會(huì)“偷梁換柱”選用這一品牌中的低檔過時(shí)產(chǎn)品，而不明就里的消費(fèi)者卻為此付出合格產(chǎn)品的價(jià)格。相比之下，這就是更高明的一種手段，因?yàn)橛捎谄胀ㄙ彿空呤呛茈y甄別精裝修的品質(zhì)的。同時(shí)，降低施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、減少施工成本投入也是開發(fā)商慣用的手段。

　　許多精裝修住宅往往看上去很美，其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際價(jià)值，鄭州某知名裝修公司的設(shè)計(jì)師李小姐指出，開發(fā)商往往會(huì)一味夸大裝修標(biāo)準(zhǔn)，而實(shí)際費(fèi)用卻低得離譜。另外，由于房產(chǎn)開發(fā)周期較長，等一兩年交房后，裝修時(shí)所用的產(chǎn)品早已貶值，而且開發(fā)商大規(guī)模采購也會(huì)降低成本，而這一部分盈余依然要消費(fèi)者埋單。

　　究根問底出現(xiàn)問題究竟是誰之過？

　　精裝修住宅所出現(xiàn)的缺陷和問題，并不是一方面的原因造成的，這是和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平、行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分不開的。

　　如今的房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)賣方市場，在強(qiáng)大的市場需求面前，不少企業(yè)在權(quán)衡社會(huì)道義和獲取利潤上迷失了方向。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商認(rèn)為，有些開發(fā)商做精裝修項(xiàng)目僅僅是為了迎合市場的需求，只是注重項(xiàng)目短期的經(jīng)濟(jì)效益。為了獲取利潤的最大化，一些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商開始使用劣質(zhì)產(chǎn)品以次充好、降低施工標(biāo)準(zhǔn)等手段，這是造成目前市場上精裝修住宅存在問題的重要原因。

　　李紅征說，中國房地產(chǎn)行業(yè)還處于摸索階段，產(chǎn)業(yè)化程度還比較低，不可預(yù)知的變數(shù)太大。例如，精裝修所用到的各種材料受政策的影響變化很快，而且各種材料的標(biāo)準(zhǔn)也不相同，是按照承諾還是按照規(guī)范來辦，不好把握。

　　徐鈞認(rèn)為，社會(huì)監(jiān)督體系還不是很健全也是出現(xiàn)問題的原因之一。目前國家還沒有明確的監(jiān)督條例對精裝修房進(jìn)行監(jiān)管，在精裝修的具體操作上也沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)可以依據(jù)。從市場的角度出發(fā)，我們希望政府相關(guān)部門盡快出臺(tái)相關(guān)條例，能對具體的實(shí)踐操作起到指導(dǎo)作用，使精裝修市場逐步規(guī)范。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，精裝修住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)不成系統(tǒng)也是產(chǎn)品容易在細(xì)節(jié)上產(chǎn)生問題的重要原因。精裝修從設(shè)計(jì)到施工再到裝修，應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)劃實(shí)施，但實(shí)際操作中卻不是這樣，開發(fā)商往往將施工和裝修分開來做，使得各環(huán)節(jié)之間產(chǎn)生脫節(jié)，從而造成設(shè)計(jì)師的意圖不能實(shí)現(xiàn)，最初的方案得不到有效的執(zhí)行，室內(nèi)裝修也由注重功能變成了注重外觀的裝修。

　　謹(jǐn)慎應(yīng)對購買“精裝修”要多長個(gè)心眼

　　買房子畢竟是一輩子的大事，消費(fèi)者在購買的過程中一定要多長個(gè)心眼，做到心知肚明。為此，記者討教了幾位業(yè)內(nèi)人士，他們的建議興許可以幫助您規(guī)避可能存在的欺詐風(fēng)險(xiǎn)。

　　李紅征建議消費(fèi)者一定要選擇品牌實(shí)力企業(yè)的精裝修產(chǎn)品，因?yàn)槠放破髽I(yè)具有豐富的研發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力，對企業(yè)形象也更為重視，因此，出現(xiàn)質(zhì)量問題的情況會(huì)少很多。

　　他還指出，消費(fèi)者要注意簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議。在小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)之前，開發(fā)商會(huì)委任物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，消費(fèi)者應(yīng)該對精裝修的維修進(jìn)行詳細(xì)約定，增加自我保護(hù)意識(shí)。

　　徐鈞認(rèn)為，國家雖然沒有明確的精裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，但消費(fèi)者在條件允許的情況下，可以聘請專業(yè)的技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督驗(yàn)收部門對產(chǎn)品品質(zhì)和施工質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，詳細(xì)檢查各種材料和品牌的相關(guān)進(jìn)貨證明材料，最大限度地保障自身權(quán)利。

　　申繼東律師建議消費(fèi)者簽訂精裝修房屋購買合同時(shí)要注意“裝修”部分的約定，在法律上合法的事先約定在合同中，防患于未然。

　　首先是裝修的價(jià)錢，精裝修是房屋的組成部分而不是獨(dú)立存在的，簽訂合同時(shí)應(yīng)注意到房價(jià)不是普通房屋的價(jià)錢和精裝修的費(fèi)用的相加，而是要體現(xiàn)出精裝修房屋是一個(gè)整體，一旦出現(xiàn)糾紛也要作為一個(gè)整體來處理。

　　其次，對裝修的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定。要把房子交付時(shí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)在合同中加以明確，從裝修的設(shè)計(jì)、布局到建材品牌的選用等都要體現(xiàn)在補(bǔ)充條款中。

　　第三，約定裝修項(xiàng)目變更問題。裝修不是一成不變的，大多數(shù)人都在裝修過程中有所改動(dòng)，這樣一來，在簽訂合同時(shí)就要考慮到這一點(diǎn)。