房屋拆遷程序十步走

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                         房屋拆遷程序十步走
　　房屋拆遷程序分十步走，暫停公示→入戶(hù)調(diào)查評(píng)估→業(yè)內(nèi)計(jì)算→制定拆遷方案→申請(qǐng)拆遷許可證→發(fā)布拆遷公告→送達(dá)拆遷評(píng)估→訂立拆遷協(xié)議→動(dòng)遷→結(jié)案。整個(gè)過(guò)程中，最關(guān)鍵的是拆遷房屋評(píng)估，計(jì)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。作為房屋拆遷程序的關(guān)鍵一步，處理不當(dāng)，則有可能引起強(qiáng)拆民憤。
　　第一個(gè)階段叫暫停公示。
　　由建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)一個(gè)文件，要求在拆遷范圍內(nèi)暫停戶(hù)口遷移、房屋改建、加建、擴(kuò)建的工程，這就是暫停公示，需要在有關(guān)的場(chǎng)合進(jìn)行公告，公示期不能超過(guò)一年。
　　第二個(gè)步驟是入戶(hù)調(diào)查評(píng)估。
　　在確定拆遷范圍之后，拆遷人要辦一些有關(guān)的手續(xù)、文件，一般來(lái)說(shuō)需要取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或者《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》這兩個(gè)規(guī)劃文件，那么在法律上具備了拆遷的前提和依據(jù)。在此之后就可以進(jìn)行拆遷的工作了。拆遷工作的第一步是先入戶(hù)調(diào)查，即到現(xiàn)場(chǎng)一戶(hù)一戶(hù)的調(diào)查。通常入戶(hù)調(diào)查是幾個(gè)單位同時(shí)去，包括拆遷公司、評(píng)估公司、業(yè)主單位、拆遷人等。拆遷公司是進(jìn)行人口、戶(hù)口調(diào)查;而評(píng)估公司是評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)勘查，按照評(píng)估規(guī)則進(jìn)行拍照和記錄。
　　第三個(gè)步驟是內(nèi)業(yè)計(jì)算。
　　實(shí)際就是評(píng)估公司進(jìn)行內(nèi)業(yè)輸機(jī)和數(shù)據(jù)測(cè)算，根據(jù)外業(yè)調(diào)查的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行初步測(cè)算，算出一個(gè)大致的初步評(píng)估價(jià)格。
　　第四步是制定拆遷實(shí)施方案。
　　拆遷人需要通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)的初步外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)計(jì)算，了解拆遷范圍內(nèi)的補(bǔ)償費(fèi)用大概是多少錢(qián)，編制拆遷投資預(yù)算方案。同時(shí)制定拆遷補(bǔ)償方案，是貨幣補(bǔ)償還是實(shí)物補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償需要耗資多少，補(bǔ)償資金的籌措方式等。
　　第五個(gè)步驟是申請(qǐng)拆遷許可證。
　　拆遷人拿著一系列前期入戶(hù)調(diào)查的材料，包括拆遷實(shí)施方案、規(guī)劃文件等，去建委(房管局)申請(qǐng)《拆遷許可證》。
　　第六個(gè)步驟是發(fā)布拆遷公告。
　　就是聲明此次拆遷行為即將開(kāi)始。一般發(fā)布拆遷公告的同時(shí)，要把《拆遷許可證》公開(kāi)張貼出來(lái)，以說(shuō)明拆遷行為的合法性和時(shí)間安排。
　　第七個(gè)步驟是出一個(gè)正式的評(píng)估報(bào)告。
　　這個(gè)時(shí)候的評(píng)估機(jī)構(gòu)需要出具正式的評(píng)估報(bào)告，一般是每一個(gè)被拆遷人都出一份報(bào)告，正式報(bào)告需要評(píng)估機(jī)構(gòu)正式簽字蓋章。
　　第八個(gè)步驟是送達(dá)拆遷評(píng)估報(bào)告。
　　送達(dá)的方式有當(dāng)面送達(dá)，也有郵遞的方式。
　　第九個(gè)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議
　　實(shí)施拆遷：由拆遷人與被拆遷人就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
　　1、雙方達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)辦理證據(jù)公證。
　　2、雙方達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，被拆遷人或者房屋承租人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
　　第十個(gè)步驟是動(dòng)遷。
　　動(dòng)遷是專(zhuān)業(yè)名詞，實(shí)際上就是簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，然后被拆遷人搬家，把房屋交給拆遷人。動(dòng)遷的主要工作是簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。評(píng)估報(bào)告送達(dá)后，由拆遷人(一般拆遷人不親自出面，而是委托拆遷公司和評(píng)估公司)在現(xiàn)場(chǎng)組成動(dòng)遷辦公室，接待拆遷戶(hù)主動(dòng)過(guò)來(lái)商談搬遷事宜。拆遷補(bǔ)償費(fèi)用除了包括拆遷評(píng)估報(bào)告的金額之外，有一些額外的獎(jiǎng)勵(lì)，如提前搬家獎(jiǎng)、工程配合獎(jiǎng)等。
　　拆遷過(guò)程屬于雙方協(xié)議行為，一般不帶有強(qiáng)制性。在合同約定補(bǔ)償金額是多少?錢(qián)怎么給?怎么交付房屋?另外動(dòng)遷有一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)期，一般是根據(jù)拆遷戶(hù)的多少，比如說(shuō)15天、20天、30天等，在獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)搬走的，一般是一戶(hù)給5000塊錢(qián)的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。但是在實(shí)際中也有獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)5000塊錢(qián)的。例如，現(xiàn)在拆遷房屋周邊的市場(chǎng)價(jià)是8000元/平米了，但按照政府出臺(tái)的拆遷補(bǔ)償規(guī)則，評(píng)估價(jià)是6000元/平米，這樣總價(jià)可能差10萬(wàn)元，那么拆遷人可能把這10萬(wàn)塊錢(qián)通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)的方式補(bǔ)給你。如果你在獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)走，則補(bǔ)給你;如果你不走，就可能得不到這筆獎(jiǎng)勵(lì)。這就是動(dòng)遷的過(guò)程。
　　最后一個(gè)過(guò)程是結(jié)案過(guò)程。
　　最后是拆遷工作結(jié)束，項(xiàng)目結(jié)案，從拆遷人來(lái)講等所有的人走了以后，他要統(tǒng)計(jì)最后花了多少錢(qián)?可能和最初上報(bào)的拆遷實(shí)施方案有一些區(qū)別，比如說(shuō)多給了一些獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。另外因?yàn)獒斪討?hù)的存在，費(fèi)用可能增加了。拆遷人最終需要把實(shí)際的拆遷補(bǔ)償成本報(bào)到政府部門(mén)備案，這是最后一個(gè)過(guò)程。一共大概就是這十個(gè)階段。