評估報告的違法之處有哪些？

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拆遷律師：一評估報告的五大違法之處

拆遷中評估作為在雙方無法達成一致的情況下是必經(jīng)程序，基于拆遷評估的非獨立性和公正性，導(dǎo)致評估對于被拆遷人來說是非常不利的，評估不能反映房地產(chǎn)真實價格，而且價格極其低，評估成為裁決的工具，作為拆遷律師必須從評估報告的合法性和公正性來否定評估，來維護被拆遷人的利益，筆者近期代理了一起山東省商鋪的拆遷訴訟，在裁決訴訟的開庭中，針對評估的合法性提出了五點質(zhì)疑：
一、評估作業(yè)時間在拆遷許可證許可之前，屬于違法。
該評估報告作業(yè)時間2008年3月11—5月12日，而該拆遷項目的拆遷許可證核發(fā)時間是2008年4月15日，也就是在為頒發(fā)拆遷許可證就對被拆遷人房產(chǎn)予以評估，這樣不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。
二、評估報告已經(jīng)超出了有效期，不能作為裁決的依據(jù)。
評估的目的是真實反映房地產(chǎn)的真實價值，以達到合理公平的補償，而如果評估報告作出時間較長，這樣因為市場變化較大，就更不能真實反映其價值，根據(jù)有關(guān)的評估規(guī)范，其有效期一年的規(guī)定，從其有效性否定了該評估報告。
三、評估公司的未經(jīng)公示，不具備合法作出評估的資質(zhì)。
根據(jù)《山東省城市房屋拆遷評估管理辦法》的規(guī)定，進行合法的評估，必須對評估公司予以公示，因為，作為拆遷管理部門并沒有公示該評估公司，其不具備出具合法評估報告的資格。
四、評估師的資質(zhì)不符合法定的條件，出具的評估報告無效。
拆遷中對評估師的要求非常嚴(yán)格，必須是三年以上工作經(jīng)驗的評估師作出，而從被告提交的證據(jù)來看，其不能評估師是否具有其資質(zhì)。
五、沒有評估師的簽字，不能作為一個有效的評估報告。
評估師在評估報告上簽字是作為評估報告的要件，也是體現(xiàn)評估師對該評估報告的負(fù)責(zé)，從該評估報告沒有評估師的簽字，其屬于無效的評估報告。