2015年二級建造師輔導資料：物權的設立變更轉讓和消滅

　　一、物權變動模式簡介

　　物權的變動有意思主義的物權變動模式與形式主義的物權變動模式。

　?。ㄒ唬┮馑贾髁x的物權變動模式

　　意思主義的物權變動模式，又稱債權意思主義的物權變動模式，是指除了當事人的債權意思之外，物權變動無須其他要件的物權變動模式。以買賣合同為例，標的物所有權的移轉，以當事人之間的買賣合同為根據，純粹取決于當事人的自由意志，既不需要交付或登記行為，也不需要獨立于買賣合同的物權行為。

　　（二）形式主義的物權變動模式

　　1. 物權形式主義的物權變動模式

　　物權變動中的債權契約只能發(fā)生債權法上的權利義務關系，欲發(fā)生物權變動，還必須借助于獨立于債權契約而存在的物權契約。這即是所謂的物權行為的獨立性。但僅有獨立于債權意思的物權合意尚不足以引起物權變動，還必須具備一定的形式，方可最終引起物權變動。其中，不動產須有登記，動產須有交付。如果沒有登記或交付行為，即使有債權契約與物權合意，也不能發(fā)生物權變動。

　　2. 債權形式主義的物權變動模式

　　債權形式主義的物權變動模式，又稱意思主義與登記或交付相結合的物權變動模式，指物權因法律行為發(fā)生變動時，當事人間除有債權合意外，尚需踐行登記或交付的法定方式。債權形式主義的物權變動模式之下，物權變動法律效果的發(fā)生，并非法律行為這一單一民事法律事實的作用，而是以債權合同這一法律行為與交付或登記這一事實行為的相互結合為根據。

　　根據《物權法》的規(guī)定，我國采用債權形式主義的物權變動模式。

　　二、我國的物權變動

　?。ㄒ唬┎粍赢a物權登記

　　1. 債權形式主義與區(qū)分原則

　　第9條規(guī)定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”其中法律另有規(guī)定的包括，“依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”第14條規(guī)定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。”

　　同時《物權法》第15條規(guī)定物權變動與其基礎關系或者說原因關系的區(qū)分原則，即區(qū)分合同效力和物權效力。“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

　　2. 不動產統(tǒng)一登記制度

　　國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。登記機構應當履行下列職責：（1）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（2）就有關登記事項詢問申請人；（3）如實、及時登記有關事項；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

　　登記機構不得有下列行為：（1）要求對不動產進行評估；（2）以年檢等名義進行重復登記；（3）超出登記職責范圍的其他行為。

　　不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。動產登記簿由登記機構管理。

　　不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

　　3. 不動產更正登記和異議登記

　　異議登記，就是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載的權利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護。與異議登記不同的是，更正登記是徹底地消除登記權利與真正權利不一致的狀態(tài)，避免第三人依據不動產登記簿取得不動產登記簿上記載的物權。

　　《物權法》第19條規(guī)定，“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

　　4. 預告登記

　　預告登記，是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發(fā)生不動產物權變動。這種登記是不動產登記的特殊類型。

　　《物權法》第20條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的。預告登記失效。”

　　5. 登記錯誤賠償責任

　　《物權法》第21條規(guī)定，“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”

　　6. 登記收費

　　《物權法》第22條規(guī)定，不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。

　　（二）動產交付

　　不動產物權以登記為公示手段，與此相對應，動產物權以占有和交付為公示手段?！段餀喾ā返?3條規(guī)定，動產物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　同時第24條規(guī)定，“船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。”船舶、航空器和機動車等本身具有動產的屬性，其物權變動并不是在登記時發(fā)生效力。其所有權轉移一般在交付時發(fā)生效力，其抵押權在抵押合同生效時設立。但是，法律對船舶、航空器和汽車等動產規(guī)定有登記制度，其物權的變動如果未在登記部門進行登記，就不產生社會公信力，不能對抗善意第三人。所謂善意第三人，就是指不知道也不應當知道物權發(fā)生了變動的物權關系相對人。

　　交付除了現實交付外還有觀念交付：

　　1. 簡易交付。第25條規(guī)定，“動產物權設立和轉讓前，權利人已經依法占有該動產的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。”

　　2. 指示交付。第26條規(guī)定，“動產物權設立和轉讓前，第三人依法占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。”

　　3. 占有改定。第27條規(guī)定，“動產物權轉讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產的，物權自該約定生效時發(fā)生效力。”

　　所有權

　　財產所有權，是指所有人依法對自己的財產享有的占有、使用、收益和處分的權利。其法律特征表現在：

　　（一）財產所有權具有內容上的完整性

　　財產所有權是完整的物權。所有權與其他物權的區(qū)別主要表現在，所有人對財產享有占有、使用、收益和處分的完整權利，而其他物權只是具有所有權的部分權能。

　　（二）財產所有權具有權利主體上的特定性和義務主體的不特定性

　　財產所有權法律關系中的權利主體是特定的所有權人，所有權人不需要任何其他人的協(xié)助，便可通過自己的行為，直接實現對其財產的占有、使用、收益與處分。而所有權法律關系中的義務主體則是不特定的，即該關系中的義務人是除所有人之外的任何不特定的民事主體。這些義務人均負有不作為的義務，未經所有權人同意，不得對所有權人的財產進行占有、使用、收益或處分，否則便構成侵權。由于義務主體是不特定的，因此財產所有權又被稱作“對世權”。

　?。ㄈ┴敭a所有權具有強烈的排他性

　　財產所有人對其財產享有的所有權，可以依法排斥他人的非法干涉，不允許其他任何人加以妨礙或者侵害。對所有權而言，必須嚴格實行一物一權主義，即在一物之上只能有一個所有權，不能形成雙重所有權。而他物權則在實行一物一權方面并不十分嚴格，同一物之上可以成立數個物權（如一個所有權與一個他物權或者數個他物權）。當財產所有權受到不法占有或者侵害時，財產所有人有權請求返還原物、停止侵害、排除妨礙或者賠償損失。

　　（四）財產所有權的客體僅限于有體物、特定物和獨立物

　　物權法規(guī)定，法律規(guī)定專屬于國家所有的不動產和動產，任何單位和個人不能取得所有權。為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

　　更多推薦：

　　·2015年二建《施工管理》真題答案及解析

　　·2015年二建《法規(guī)》真題答案及解析

　　·全網首發(fā)2015年二級建造師考后真題匯總

　　·網校名師達江在線解答學員問題——二建考試交流帖

　　2016二級建造師輔導課程、輔導書熱銷：

輔導班次

適合人群

配套輔導書

特色班

　超值優(yōu)惠套餐，適合基礎好，自學能力強學員 　　　　450元/門

通關班

　報名、考試不過，下期免費學，適合提前備考的學員　 700元/門

精品班

　高清智能交互課件，適合基礎薄弱、工作較忙學員 　　980元/門

實驗班

　簽協(xié)議保障通關，適合專職助教督促指導，零基礎學員 1800元/門