商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資與運(yùn)營(yíng)管理

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　　內(nèi)容摘要：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特點(diǎn)，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成功的前提。項(xiàng)目融資是一種新的融資方式，具有非公司負(fù)債型融資和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)。二者的結(jié)合是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)全新課題。www
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　　關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn) 項(xiàng)目融資 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) 融資結(jié)構(gòu)

　　項(xiàng)目融資理論國(guó)際上產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代，90年代開(kāi)始實(shí)踐運(yùn)用。自從1981年3月FASB對(duì)項(xiàng)目融資進(jìn)行正式界定之后，一直是國(guó)際金融界關(guān)注的熱點(diǎn)之一。 泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　　“項(xiàng)目融資”是一個(gè)特定的金融術(shù)語(yǔ)，是“為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　　中國(guó)銀行的網(wǎng)站上，將項(xiàng)目融資界定為：“項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人（即股東）為經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來(lái)源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、橋梁等大型基建項(xiàng)目，目前應(yīng)用領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，例如已應(yīng)用到大型石油化工等項(xiàng)目上?！?font class='insert'>泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　　傳統(tǒng)的融資方式是一個(gè)公司主要利用自身的資信能力安排融資。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時(shí)的主要依據(jù)是公司作為一個(gè)整體的資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)及現(xiàn)金流量狀況，對(duì)具體項(xiàng)目的考慮是次要的。項(xiàng)目融資是為一個(gè)特定項(xiàng)目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，以該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，以該項(xiàng)目資產(chǎn)抵押作為貸款的安全保障。如果項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度不足以保障貸款安全，則貸款人可能需要借款人以直接擔(dān)保、間接擔(dān)保或其它形式給予項(xiàng)目附加的信用支持。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　　項(xiàng)目融資至少有項(xiàng)目發(fā)起方、項(xiàng)目公司、資金提供方三方參與；項(xiàng)目發(fā)起方以股東身份組建項(xiàng)目公司；資金提供方為項(xiàng)目公司提供資金（或投資者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來(lái)的現(xiàn)金流量作為還款保證，原則上對(duì)項(xiàng)目發(fā)起方項(xiàng)目以外的資產(chǎn)，沒(méi)有追索權(quán)或僅有有限追索權(quán)。一般而言，項(xiàng)目融資有如下幾個(gè)特點(diǎn)：項(xiàng)目導(dǎo)向、無(wú)追索或有限追索(non-recourse or limited-recourse)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、非公司負(fù)債型融資(off-balance finance)、貸款的信用支持結(jié)構(gòu)多樣化、融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，融資成本較高、充分利用稅務(wù)優(yōu)勢(shì)，降低融資成本。項(xiàng)目融資的根本特征就是融資不僅僅是依靠項(xiàng)目發(fā)起人的信用保障或資產(chǎn)價(jià)值，貸款銀行主要依靠項(xiàng)目本身的資產(chǎn)和未來(lái)的現(xiàn)金流量來(lái)考慮貸款償還保證。因此，項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，及對(duì)項(xiàng)目融資采取周密的金融安排，并將此項(xiàng)目有利益關(guān)系的各個(gè)方面的承諾和各種形式的保證書(shū)結(jié)合起來(lái)，不使任何一方承擔(dān)項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，是項(xiàng)目融資活動(dòng)的重要內(nèi)容。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　　項(xiàng)目融資的參與者一般包括：項(xiàng)目發(fā)起人(project sponsors)、項(xiàng)目公司（project company）、貸款銀行(lending bank)、產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)者或設(shè)施使用者(buyers or users)、工程承包商(contractors)、設(shè)備、材料、能源供應(yīng)商(suppliers)、融資顧問(wèn)(financial adviser)、法律與稅務(wù)顧問(wèn)(law or tax adviser)、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)(host government)、保險(xiǎn)公司（insurers）、租賃公司（leasing company）、信用評(píng)級(jí)公司(ratings)。

　　項(xiàng)目融資與商業(yè)房地產(chǎn)的結(jié)合

　　目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)資金主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者自身的積累和傳統(tǒng)的外源融資方式。開(kāi)發(fā)商自身資金積累主要是指開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的資金和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過(guò)程相當(dāng)緩慢，而后者目前在我國(guó)利用有限。傳統(tǒng)的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴(yán)格的限制。銀行貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)首先是由開(kāi)發(fā)企業(yè)完全承擔(dān)，然后由銀行承擔(dān)，非常不利于風(fēng)險(xiǎn)分散。而項(xiàng)目融資具有融資金額巨大、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的特點(diǎn)，對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式，來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　　目前，項(xiàng)目融資在我國(guó)處于起步階段，項(xiàng)目融資在傳統(tǒng)意義上并不用于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，主要用于三大類項(xiàng)目：一是資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如石油、天然氣、煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源以及金剛石開(kāi)采業(yè)等均可成為項(xiàng)目融資的對(duì)象。二是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。三是制造業(yè)項(xiàng)目，如大型輪船、飛機(jī)等。招商銀行將項(xiàng)目融資的使用范圍界定為：“項(xiàng)目融資主要用于需要巨額資金、投資風(fēng)險(xiǎn)大而傳統(tǒng)融資方式又難以滿足但現(xiàn)金流量穩(wěn)定的工程項(xiàng)目，如天然氣、煤炭、石油等自然資源的開(kāi)發(fā)，以及運(yùn)輸、電力、農(nóng)林、電子、公用事業(yè)等大型工程建設(shè)項(xiàng)目?！眰鹘y(tǒng)意義的項(xiàng)目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而商業(yè)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量卻具有波動(dòng)性，因此，如何利用項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，創(chuàng)造為商業(yè)房地產(chǎn)量身定做的項(xiàng)目融資模式是解決問(wèn)題關(guān)鍵所在。主要內(nèi)容為以下幾個(gè)方面：項(xiàng)目管理論壇
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　　如何實(shí)現(xiàn)有限追索 追索的形式和追索的程度，取決于貸款銀行對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。應(yīng)該根據(jù)具體的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)階段、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度、市場(chǎng)安排以及投資者的組成、財(cái)務(wù)狀況、生產(chǎn)技術(shù)管理、市場(chǎng)銷售能力來(lái)安排。尤其取決于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的實(shí)力和項(xiàng)目的市場(chǎng)前景。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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　　如何分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)是項(xiàng)目融資的突出優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)該在投資者、貸款銀行以及其他與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方之間有效地劃分項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的程度取決于各方的實(shí)力和在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的利益對(duì)比。blog
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　　如何利用項(xiàng)目的稅務(wù)虧損來(lái)降低投資和融資成本 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資巨大，可以考慮如何通過(guò)合并納稅來(lái)獲得前期稅收上的利益。http://keekorok-lodge.com/
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　　如何實(shí)現(xiàn)投資者對(duì)項(xiàng)目百分之百的資金要求 項(xiàng)目融資中股本資金的注入方式比傳統(tǒng)的公司融資更為靈活，但在設(shè)計(jì)融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)最大限度地控制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，保證現(xiàn)金流量不僅可以滿足項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)中正常債務(wù)部分的融資要求，而且還可以滿足股本資金部分融資的要求。泛普軟件-建筑工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)
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