未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向是去行政化

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目前，整個(gè)房地產(chǎn)市場總體是上漲的，2000年以來的房地產(chǎn)市場總體上除了少數(shù)年的房地產(chǎn)銷售面積有下跌的時(shí)候，絕大多數(shù)都有漲的態(tài)勢。但是未來，經(jīng)過十幾年的房地產(chǎn)市場高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)的增長幅度開始放緩，而未來市場復(fù)雜程度將會(huì)大幅度提升。今天，整個(gè)房地產(chǎn)市場總供應(yīng)量產(chǎn)生，房地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)入一個(gè)新的階段，局部地區(qū)供求關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的格局。那么房地產(chǎn)所面臨的最主要問題是結(jié)構(gòu)性問題。從去年開始，市場分化就已經(jīng)開始顯現(xiàn)，今后房地產(chǎn)市場經(jīng)常面對的是這樣的格局。所以，市場有的持續(xù)向好，有的不好，有的可能要維持幾年的低迷甚至是負(fù)增長。

對開發(fā)企業(yè)來講，其實(shí)投資選擇和企業(yè)創(chuàng)新就顯得尤為重要，在市場分化的情況下，在整個(gè)市場格局下，市場波動(dòng)將是常態(tài)。過去的房地產(chǎn)分化并不明顯，但是未來房地產(chǎn)企業(yè)一定面臨風(fēng)險(xiǎn)分化的格局，整個(gè)市場的行業(yè)整合，企業(yè)的調(diào)整兼并重組，市場占有率的集中，市場會(huì)變得越來越復(fù)雜。

未來的房地產(chǎn)政策，按照十一屆三中全會(huì)精神，更加地尊重規(guī)律、因地制宜。在市場管理方面，去政策化是大方向，更多的是通過與房地產(chǎn)市場相適應(yīng)的法律制度來管理市場的穩(wěn)定性秩序，考核與房地產(chǎn)相適應(yīng)的建設(shè)制度來管理這個(gè)市場運(yùn)行，而不是不停地或者過多地，或者一刀切地用行政手段去干預(yù)這個(gè)市場，所以大的方向是去行政化。

同時(shí)，去行政化不是去規(guī)劃，在市場的供求末端，更應(yīng)該尊重市場自身的調(diào)整，尊重市場本身的需求，但在房地產(chǎn)市場的規(guī)劃、建設(shè)規(guī)劃方面，更多地提高科學(xué)化的管理水平，因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而不是說中央政府就放任房地產(chǎn)市場的任意發(fā)展。

未來市場復(fù)雜、政策簡單，政策更加尊重規(guī)律，因地制宜，并不意味著地方政府就可以放任市場的發(fā)展，還要尊重規(guī)律，提高科學(xué)化水平。所以，未來企業(yè)面臨在投資選擇的時(shí)候，主要從宏觀上、中觀上選擇投資價(jià)值的地方，選擇哪些產(chǎn)業(yè)，哪些地方有產(chǎn)業(yè)，在投資選擇從微觀上看中地方規(guī)劃管理的科學(xué)化水平。

未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新要關(guān)注以下幾個(gè)方面：第一個(gè)方面就是產(chǎn)品創(chuàng)新，從過去大量同質(zhì)化產(chǎn)品到未來的個(gè)性化產(chǎn)品；第二是經(jīng)營理念的創(chuàng)新，從過去的開發(fā)思維到未來的運(yùn)營思維，隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場存量增加，非住宅市場增長的出現(xiàn)，將越來越多地考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展；第三個(gè)創(chuàng)新就是行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新。隨著中國房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入存量房的時(shí)代，隨著技術(shù)快速地發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)，圍繞房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展空間來開拓。最后就是資金渠道的創(chuàng)新，從過去單一的間接融資到未來多元化的直接融資，構(gòu)建多元化的資金結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)，是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長久提供競爭力的。