保障房建設目標壓頂 銀行定向限量“輸血”

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“十二五”期間五年3600萬套保障房的建設進程漸進尾盤，各路資金正在持續(xù)入場。

“我們正在籌備鞍山城投和營口城投第二期保障性住房定向工具的發(fā)行。未來這一定向工具將在丹東、錦州等轄區(qū)內(nèi)進一步開展。”在承銷了東北地區(qū)首批保障房定向工具后，浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部總經(jīng)理劉寧寧正在規(guī)劃下一步保障房定向工具的發(fā)行計劃。

受信貸規(guī)模限制、房地產(chǎn)貸款嚴控等影響，目前越來越多的銀行傾向于采取債務融資工具進入保障房市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，北京、上海、青海、陜西、南京、蘭州、烏魯木齊、重慶、福州等省市已經(jīng)通過銀行及部分券商承銷發(fā)行保障性住房定向工具支持保障房建設，總?cè)谫Y規(guī)模超過800億元。

而對于投資銀行而言，打上政策牌標簽的保障性住房定向工具如何提升在銀行間債市的交投活躍程度，令業(yè)內(nèi)頗為關注。

地市級城投作為發(fā)行主體 保障房定向工具發(fā)行路徑

9月16日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2014年全國計劃新開工城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上（其中各類棚戶區(qū)470萬套以上），基本建成480萬套。截至8月底，已開工650萬套，基本建成400萬套，分別達到年度目標任務的92%和83%，完成投資9500億元。

為保障完成2014年保障性安居工程目標任務，住建部要求未開工的項目9月份必須全部開工。

隨著保障房建設進度加快，各地保障房主管部門和承建主體不斷尋找多元化的資金渠道，其中不少省級以下的地市級城投公司作為融資主體紛紛亮相發(fā)行保障房定向工具。

今年5月交行浙江分行與國開行承銷發(fā)行溫州市名城建設投資集團有限責任公司發(fā)行的36億元保障房非公開定向債務融資工具，專項用于溫州地區(qū)15個保障房建設項目。這是浙江省首只保障房定向工具，也是繼北京、上海、南京等直轄市或省會城市之后，首次由地級市發(fā)行此類產(chǎn)品。

5月29日，浦發(fā)銀行大連分行為地市級的鞍山城投和營口城投發(fā)行了30億元和15億元的保障性住房定向工具，募集資金專項用于保障性住房項目建設，以緩解鞍山市和營口市保障性住房建設資金短缺的壓力。

這兩只保障房定向工具也是東北地區(qū)首批發(fā)行的保障房定向工具，其中營口城投保障房定向工具發(fā)行期限最長，鞍山城投保障房定向工具發(fā)行規(guī)模最大。

早前銀行間債市交易商協(xié)會召開主承銷商通氣會，會上對保障房發(fā)債程序進行優(yōu)化，并和各商業(yè)銀行建立了保障房發(fā)行債務融資工具的專項溝通機制。

之所以會選擇地市級城投公司作為保障房非公開定向工具等私募債的發(fā)行主體，劉寧寧認為，一方面從債券投資者角度來考慮，銀行間債市投資者對私募債的投資一向比較謹慎，盡管交易商協(xié)會對保障房定向工具發(fā)行主體沒有太大限制，但為了保證后續(xù)發(fā)行銷售成功，一般會選擇評級較好的發(fā)行主體。“鞍山城投公司的主體評級達到了AA+級，營口城投公司的主體評級達到了AA級，比一些建設項目公司的評級要高很多。”

另一方面，從前期債券發(fā)行來看，現(xiàn)在保障房任務指標層層分解，由住建部分解到各省，各省分解到各市、各區(qū)、各縣的建設企業(yè)，越往下分解，建設主體的融資方式越少，對外直接融資能力越差。

“如果直接去和各個建設主體去談保障房私募債項目，溝通層級較多，而且執(zhí)行保障房項目的主體過于分散，溝通成本比較高。所以我們?nèi)ジ厥屑壍某峭豆菊労献?，這些城投公司對當?shù)氐谋Ｕ戏宽椖窟M行統(tǒng)籌建設、統(tǒng)籌管理，溝通效率高，而且以這些城投公司作為對外融資主體，可以提高對外融資的能力。”浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部產(chǎn)品經(jīng)理羅貴心說。

實際上，銀行承銷發(fā)行保障房定向工具仍比較謹慎，其中一個原因在于建設主體比如建筑項目公司融資能力不強、評級不高，與省政府溝通成本較高，而有能力融資的主體比如城投公司等則較少直接參與建設，但具有較強的融資能力，因此尋找適合的融資主體去統(tǒng)籌融資是銀行承銷時需要謹慎考慮的問題。

根據(jù)媒體報道，來自交易商協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月末，共有16家企業(yè)累計發(fā)行391.3億元保障房建設債務融資工具；北京、青海、江蘇等14個省市30家企業(yè)累計發(fā)行38期總額896.575億元保障房定向工具，對應支持超過51萬套保障性住房建設。

“目前保障性住房建設資金除了中央財政專項補助的財政資金外，金融資金主要以銀行貸款為主，但信貸資金與大體量、福利性保障性住房建設所需要的大額、穩(wěn)定、低成本的資金來源并不完全一致。”劉寧寧說。

劉寧寧表示，保障性住房建設是一項民生工程，耗時長，需要資金量大，如果資金全部通過貸款融資，在各金融機構(gòu)信貸資源有限的條件下，勢必會擠占地方企業(yè)發(fā)展所需資金。

“與傳統(tǒng)融資渠道相比，保障房定向工具具有總額大、成本低、使用限制少、期限靈活等特點。”劉寧寧說，“定向工具可靈活設置發(fā)行條款，還可以自主選擇債券定向投資人。”

對于融資方來說，與直接貸款相比，發(fā)行保障房定向工具的融資成本相對較低。目前3年期銀行貸款基準利率為6.15%，5年期銀行貸款基準利率為6.4%，城投公司正常銀行貸款一般在基準利率基礎上上浮20%~30%，還存在抵押、擔保等費用，綜合融資成本超過9%。

以浦發(fā)銀行大連分行承銷的鞍山城投保障房定向工具為例，該私募項目的發(fā)行利率為7.5%，加上中介機構(gòu)費用及主承銷商的承銷費等綜合融資成本不到8%。因此，保障房定向工具比銀行貸款利率要低1個百分點以上。

不過，雖然目前多個省市已經(jīng)通過保障房定向工具總?cè)谫Y規(guī)模超過800億元，但對于保障房所需巨大資金量來說仍是杯水車薪，銀行承銷這些私募債的前期溝通成本比較高，后期銷售發(fā)行也不容樂觀。

而在劉寧寧看來，未來保障房定向工具融資規(guī)模要更快擴容，關鍵還在于要提高銀行間債市對保障房定向工具的交投活躍度。

“目前在銀行間債市購買保障房私募債的投資者主要是銀行、券商和基金，而保險資金、社保資金等機構(gòu)投資者投資較少。”劉寧寧說，“實際上追求長期投資的保險資金與保障房長期投資建設資金比較匹配，但私募的流動性相對短券、中票較差，在退出方面的渠道較為有限，所以保險機構(gòu)對私募債投資非常謹慎甚至不投。”