房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代 調(diào)整或?qū)⒊掷m(xù)到2015年

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9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，8月，新建住宅平均同比上漲0.54%，二手房住宅平均同比上漲0.11%。

也就是說，本輪房價接近跌回一年前，“按照目前的下調(diào)趨勢，房價將在9月份跌回一年前”， 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹。

以北京為例，目前二手房比去年同期僅上漲了0.4%。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生看來，房地產(chǎn)行業(yè)進入了2008年以來的最低點，“從投資、庫存等多項數(shù)據(jù)判斷，當前的房地產(chǎn)形勢依然嚴峻，且該形勢或?qū)⒊掷m(xù)到2015年，更為悲觀的估計是持續(xù)到2016年”。

2008年以來最低點

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，8月，70個大中城市新建商品住宅價格下調(diào)的城市數(shù)量為68個，僅溫州持平，廈門微漲。

從平均房價指數(shù)變化來看，8月新建住宅平均跌幅達到1.15%，二手房住宅平均跌幅達到了0.8%，已經(jīng)連續(xù)4個月下調(diào)。

“下調(diào)房價的城市數(shù)量68個，創(chuàng)造了歷史記錄；與此同時，跌幅也是歷史上第一次如此之快，遠遠超過此前的預(yù)期。”張大偉說。

聶梅生表示參加過不少房企公司有關(guān)2014年市場的預(yù)判，以及公司2014年銷售業(yè)績的制定，目前來看，市場形勢比很多公司的預(yù)期要差得多。

在此背景下，房企也進入全面入冬、取暖模式，購地更為謹慎，截至9月15日，20大標桿房企合計年內(nèi)拿地僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少了1825億，同比減少幅度高達49%。

值得一提的是，北上廣深四大一線城市已經(jīng)連續(xù)2個月全線下跌。

8月，一線城市新建商品房環(huán)比降幅均超過1%，其中，北京環(huán)比下降1.2%，上海環(huán)比下降1.3%，廣州環(huán)比下降1.3%，而深圳環(huán)比下降1.1%。

另外，二手房方面，北京環(huán)比下降0.9%，上海環(huán)比下降0.7%，廣州是環(huán)比下降1.4%，深圳是下降0.5%。

“房價已經(jīng)連續(xù)兩個季度在負區(qū)，1-8月份比1-7月份還要負得更多，本來是可以慢慢筑底，現(xiàn)在又下去了一點，同比來看，有一個跳崖式跌落。”聶梅生表示，另外，從房地產(chǎn)投資、景氣數(shù)據(jù)等諸多數(shù)據(jù)來看，這也是2008年以來樓市的最低點。

地方面臨壓力

“房地產(chǎn)市場的本輪深度調(diào)整基本可以宣告黃金十年的結(jié)束，轉(zhuǎn)而進入白銀時代。”北京大岳咨詢有限責任公司總經(jīng)理金永祥介紹。

張大偉判斷，需求購買力的透支、過度的房地產(chǎn)投資、較高的待售面積，以及較為謹慎的貨幣政策都預(yù)示著白銀時代的樓市，短期內(nèi)不具備大幅反彈的空間。

根據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月，統(tǒng)計局公布的商品房待售面積56160萬平方米，這一數(shù)據(jù)自2012年4月以來，已經(jīng)連續(xù)29個月保持上漲。

與低點時（2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米）相比，最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達到86.4%。

“待售面積非常高，當前市場和政策總的估計都判斷，目前去庫存化是需要時間的。”聶梅生也認為，本輪樓市調(diào)整最快將2015年結(jié)束。

張大偉也認為，本輪市場的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到2015年初。成交量有可能在4季度出現(xiàn)觸底跡象。但價格從目前看，有可能到2015年一季度才出現(xiàn)明顯的企穩(wěn)。

在此背景下，地方政府也開始啟動第二輪救市階段。

根據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者的統(tǒng)計，近期，四川、福建、湖北等地發(fā)文，通過財政、稅費補貼等形式刺激樓市。

更值得一提的是，諸如湖北、福建等地的救市文件涉及不少有關(guān)信貸方面的松綁內(nèi)容，比如湖北救市文件要求下調(diào)首套房貸款利率的下限為基準利率的0.7倍。

“這很有意思，地方政府并無銀行的管理權(quán)限，但依然發(fā)布要求銀行降低貸款利率的文件。”張大偉說，這也能理解，一方面給市場信心、增加市場購房者救市預(yù)期；另一方面將穩(wěn)增長的壓力轉(zhuǎn)移到銀行，給銀行施加壓力。

從目前各地房地產(chǎn)降溫的情況來看，張大偉判斷，后期可能還會有10個以上省份發(fā)布目的為救市的省級房地產(chǎn)健康發(fā)展意見。