樓市供需總體平衡 專家稱房?jī)r(jià)不會(huì)重回大步快漲時(shí)代

統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月70個(gè)大中城市中重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)因此擔(dān)心樓市重回“大步快漲”時(shí)代。專家表示，隨著樓市分化態(tài)勢(shì)的進(jìn)一步明顯，以及投機(jī)性需求的持續(xù)抑制，市場(chǎng)基數(shù)已不可同日而語，房?jī)r(jià)快速上漲基礎(chǔ)不復(fù)存在，未來二三線城市依然面臨著去庫存的壓力。

【樓市回暖范圍擴(kuò)大】

盡管7月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但今年7月卻有不同景象。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布數(shù)據(jù)，7月70個(gè)大中城市新建住宅(含商品住宅和保障性住宅)銷售價(jià)格同比下跌3.7%，為連續(xù)第11個(gè)月下跌，但跌幅連續(xù)第三個(gè)月收窄；從環(huán)比看，7月新建住宅銷售價(jià)格較上月漲0.3%，連續(xù)第三個(gè)月上漲，但漲幅較上月略縮小。一線城市環(huán)比全部上漲且漲幅仍然較高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱：“從上漲城市個(gè)數(shù)看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月增加4個(gè)，持平的城市比上月增加1個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月減少3個(gè)，持平的城市比上月增加5個(gè)。”

除一線北上廣深房?jī)r(jià)環(huán)比增幅較大之外，一些非一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售也增長(zhǎng)明顯。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這表明樓市回暖的跡象明顯，回暖的范圍也在不斷擴(kuò)大。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，總體看，全國(guó)各城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)呈現(xiàn)越來越分化的趨勢(shì)：一線城市交易量繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)漲幅也相對(duì)較高；二線城市的房?jī)r(jià)也大都出現(xiàn)微漲；三四線城市仍然無法擺脫房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的困境。

【利好政策助推市場(chǎng)】

在上半年樓市新政層出不窮的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量復(fù)蘇明顯并不令人驚訝。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松分析稱，一線城市房?jī)r(jià)對(duì)于金融政策較為敏感，并且由于一線城市供應(yīng)偏緊，市場(chǎng)剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購(gòu)房首付比例下調(diào)時(shí)，便能激發(fā)一部分購(gòu)買需求。

“購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。而在我國(guó)這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政

策，因此信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購(gòu)房人群將加速入市，市場(chǎng)整體恢復(fù)的趨勢(shì)比較明顯，下一階段市場(chǎng)上行行情或可預(yù)期。

“雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策有所放松，尤其是在信貸方面給予了一些利好，但是大的調(diào)控方向并沒有放松?？梢哉f在前期的政策調(diào)控下，出現(xiàn)目前這種反彈和復(fù)蘇是正常的。”北京科技大學(xué)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長(zhǎng)何維達(dá)表示。

【三四線城市“寒意”不減】

不過，任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，都不會(huì)背離基本的供求關(guān)系。與一線城市的火熱相反，在人口和資金持續(xù)流出的三四線城市，樓市“寒意”不減。

“三四線城市供大于求的現(xiàn)象仍然很嚴(yán)重，這些地方市場(chǎng)需求比較有限，尤其是投機(jī)需求對(duì)于這些城市來說應(yīng)該不是一個(gè)好的選擇，而老百姓的自主需求又比較有限，因此二三線、三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)今后都會(huì)逐漸冷卻下來，進(jìn)入供需平衡的狀態(tài)。”何維達(dá)分析，按照目前的情況判斷，一線城市應(yīng)該說短期內(nèi)會(huì)穩(wěn)中有升，但是，不會(huì)出現(xiàn)持續(xù)的上漲，而北京、上海這類城市對(duì)于投機(jī)性需求的嚴(yán)格調(diào)控政策也沒有看到有放緩的跡象。

何維達(dá)認(rèn)為，房地產(chǎn)這一階段的回暖是正常現(xiàn)象，但出現(xiàn)爆發(fā)式的上漲還是困難的。

在鄧郁松看來，2013年全國(guó)家庭戶均擁有住房就已經(jīng)有1.0套，在這個(gè)前提下，當(dāng)前我國(guó)樓市總體供需平衡的格局沒有改變，總體上看價(jià)格快速上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。

何維達(dá)判斷，如果房地產(chǎn)稅2017年進(jìn)入實(shí)施階段之后，有可能會(huì)出現(xiàn)整體的房?jī)r(jià)下跌，甚至是不小的跌幅。但是在這個(gè)期限之前市場(chǎng)有可能會(huì)抓緊拉高炒作，因此，今年下半年包括明年的走勢(shì)如何還要看進(jìn)一步的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。