朱大鳴：房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向火爐還是滑落寒窟

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最近房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一定程度的報(bào)復(fù)性反彈，不少城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了同比20%的上漲，成交量也出現(xiàn)了放量的趨勢(shì)。與此同時(shí)，由于銀行間拆借導(dǎo)致的所謂錢荒也給中國(guó)經(jīng)濟(jì)蒙上了陰影，此前股市下挫至1858點(diǎn)附近，很多人認(rèn)為錢荒必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整。

就房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，唱衰派陣營(yíng)戲劇性地出現(xiàn)了分化。樓市“死空頭”代表人物牛刀認(rèn)為，受錢荒影響，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫這次一定會(huì)破滅，必然是拉美式加日本式，可能后果更為嚴(yán)重。中國(guó)目前面臨這兩種泡沫破滅的疊加模式。所以認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)最少要跌去80%.

另一個(gè)多年唱空樓市的代表人物謝國(guó)忠突然空翻多，他認(rèn)為，在明年初地方政府的財(cái)政壓力將影響到中央政府，中央政府將會(huì)釋放相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好信號(hào)，因此帶動(dòng)房?jī)r(jià)回暖。

客觀地說(shuō)，2013年上半年樓市已經(jīng)出現(xiàn)了整體性回暖，其核心原因在于，經(jīng)過(guò)2012年的先高后低的回升，以及剛性需求迫不及待地入市，房地產(chǎn)迎來(lái)的是周期性上漲的階段。前期處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者紛紛出手，為了規(guī)避個(gè)人所得稅新政，四月份之前出現(xiàn)了爆發(fā)性過(guò)戶浪潮，五月和六月份新房出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象，地王也頻頻出現(xiàn)，各地土地出讓金獲得大豐收。

那么，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如牛刀所預(yù)言的那樣暴跌80%，還是會(huì)如突然空翻多的謝國(guó)忠所預(yù)言的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)回暖呢？

筆者認(rèn)為，關(guān)鍵看政策層面如何變化。也就是說(shuō)，政府是偏好保增長(zhǎng)，還是調(diào)結(jié)構(gòu)。就當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度事實(shí)上已經(jīng)下滑，前段時(shí)間股市跌至四年低點(diǎn)就是一個(gè)顯著地表征，更重要的是，全球央行被迫收縮流動(dòng)性，很可能會(huì)因此誘發(fā)金融危機(jī)。

對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，顯然處于一個(gè)兩難的局面：如果繼續(xù)釋放流動(dòng)性，短期可能會(huì)緩解金融危機(jī)爆發(fā)的可能性以及會(huì)阻止經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，但從長(zhǎng)期來(lái)看，這將喪失調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的良機(jī)，同時(shí)可能會(huì)引發(fā)難以控制的通貨膨脹，從而不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定。如果政府選擇了繼續(xù)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)穩(wěn)中有漲的情態(tài)會(huì)繼續(xù)保持下去；然而，如果決策層偏好調(diào)結(jié)構(gòu)，控制流動(dòng)性，那么，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面壓力可能就會(huì)增加，市場(chǎng)調(diào)整也很正常。但這種調(diào)整不至于發(fā)生市場(chǎng)崩盤的局面。

防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要從三個(gè)層面入手：首先是要防范地方債務(wù)出現(xiàn)危機(jī)。上半年樓市的回暖，各地土地財(cái)政喜獲豐收，可以說(shuō)是減緩了這種沖擊力，也打擊了境外唱空中國(guó)債務(wù)危機(jī)的勢(shì)頭；其次是要防范影子銀行風(fēng)險(xiǎn)，金十條出臺(tái)的一個(gè)重要目的，就是防范影子銀行爆發(fā)大面積的危機(jī)，可能沖擊金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。其三是防止房地產(chǎn)過(guò)度融資從而綁架整個(gè)銀行系統(tǒng)。

從現(xiàn)實(shí)的政策層面來(lái)看，決策層對(duì)于房地產(chǎn)支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這一方面還是肯定的，對(duì)于局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱引發(fā)金融危機(jī)也是很警惕的。比如，國(guó)務(wù)院辦公廳在7月5日公布的《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，要積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房等信貸需求，認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，落實(shí)差別化住房信貸政策。這是一個(gè)非常明顯的信號(hào)，即決策層要保護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的剛性需求，限制投機(jī)性需求。

就目前樓市狀態(tài)來(lái)看，地區(qū)分化十分嚴(yán)重，一線城市和不少重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于燥熱的狀態(tài)，而也有不少城市像鄂爾多斯、溫州等城市，出現(xiàn)樓市局部崩潰的局面，而且鬼城的出現(xiàn)數(shù)量也在增加。

因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向火爐還是滑落寒窟，關(guān)鍵是看決策層更加偏好哪一種應(yīng)對(duì)危機(jī)的手段，這些都存在巨大的不確定性。短期內(nèi)新一屆政府也許對(duì)GDP增長(zhǎng)要求不會(huì)像以往那樣，一味追求顧數(shù)字而不顧發(fā)展中產(chǎn)生的其它后果。有一點(diǎn)可以肯定的是，決策層可能會(huì)采取差別化的房地產(chǎn)調(diào)控政策，來(lái)調(diào)控日趨復(fù)雜化的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)展的使命任重道遠(yuǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程才剛剛完成了51%.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還正處于青年期，后續(xù)發(fā)展還有巨大空間。今后億萬(wàn)農(nóng)民將逐步離開(kāi)農(nóng)業(yè)和土地，進(jìn)入各級(jí)城鎮(zhèn)，享受城里人的各項(xiàng)待遇。所以面對(duì)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略實(shí)施，經(jīng)濟(jì)只能是短暫機(jī)構(gòu)性調(diào)整，最終還是要加快中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的步伐。