黎文江：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)期仍在繼續(xù)中

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)期仍在繼續(xù)中

業(yè)界常常喜歡用面粉和面包來(lái)比喻地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，面粉價(jià)格帶動(dòng)面包價(jià)格，這是成本使然。在土地市場(chǎng)上也會(huì)產(chǎn)生“地價(jià)高=樓價(jià)高”的觀念，對(duì)此，合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)首席分析師黎文江表示，地價(jià)高未必等同于房?jī)r(jià)高，在不同的情況下，地王可能影響房?jī)r(jià)，也可能影響不大。這要以市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)確定。

“面粉”貴過(guò)“面包”

“一般來(lái)說(shuō)，地價(jià)涉及到價(jià)格成本，所以成本提高了當(dāng)然價(jià)格會(huì)提高。但是也有地價(jià)很高但房?jī)r(jià)上不去的情況。”黎文江認(rèn)為這主要是受供求關(guān)系的影響。

“市場(chǎng)疲弱的時(shí)候，想賣高也賣不動(dòng)，有時(shí)候還要以價(jià)換量。這樣的情況下，一般只有把利潤(rùn)壓縮，房?jī)r(jià)就上不去。地價(jià)與房?jī)r(jià)之間沒(méi)有必然聯(lián)系，市場(chǎng)疲弱的時(shí)候，價(jià)格降低些，市場(chǎng)回暖了，再把價(jià)格拉上去。”

然而近一兩年來(lái)土地市場(chǎng)上出現(xiàn)了越來(lái)越多的“面粉”貴過(guò)“面包”的情況，黎文江分析這當(dāng)中的原因有四點(diǎn)：其一，土地價(jià)值不斷提升。政府每年都投入很大的資金改善交通、配套，各方面價(jià)值的提升帶動(dòng)了土地價(jià)值提升。例如珠江新城以前是農(nóng)田菜地，政府投入幾千億，現(xiàn)在變成了CBD，土地價(jià)值就不一樣了。

其二，廣州傾向用三舊改造的土地。城中村改造、舊廠改造、舊城改造，這些地都集中在中心區(qū)，中心區(qū)一般價(jià)值比較高。同時(shí)舊房搬遷改造資金也不會(huì)少。這兩年特別突出的是中心城區(qū)的舊城用地推出很多，連帶土地整體價(jià)格上升。

其三，中心城區(qū)土地遭哄搶導(dǎo)致價(jià)格推高。現(xiàn)在廣州不僅是本地開(kāi)發(fā)商拿地，還有外地如北京、上海來(lái)的開(kāi)發(fā)商。他們覺(jué)得廣州的土地比北京、上海、深圳便宜，覺(jué)得可以拍，推高了地價(jià)。

其四，政府配建加高了地價(jià)?，F(xiàn)在政府有限制，要求溢價(jià)率要達(dá)到50%以上。達(dá)到了限制地價(jià)，轉(zhuǎn)而開(kāi)始競(jìng)配建房。例如廣鋼的土地，9月29日確定底價(jià)是1萬(wàn)4，但是配建就加高了地價(jià)。所以算的時(shí)候就不僅是地價(jià)，還要把保障房、安置房成本加上去，這無(wú)形中加大了地價(jià)的價(jià)格。

地價(jià)與房?jī)r(jià)間的“博弈”

在這場(chǎng)地價(jià)與房?jī)r(jià)的博弈中，衍生出了“地王”。那么地王是否會(huì)推高周邊的房?jī)r(jià)?黎文江舉例說(shuō)明，這主要還是從成本和供求關(guān)系來(lái)看。

“現(xiàn)在廣州地價(jià)已占到房?jī)r(jià)50%，往年地價(jià)占房?jī)r(jià)30%——40%左右?，F(xiàn)在地價(jià)越來(lái)越高了。比如廣鋼如果是2萬(wàn)塊的樓面地價(jià)必須要賣到4萬(wàn)一平方，這樣才可能是有利潤(rùn)的。但問(wèn)題是，在市場(chǎng)不好的情況下，旁邊的房子才賣2萬(wàn)你要賣到4萬(wàn)是不可能的。所以要看到推出房屋的時(shí)候市場(chǎng)情況會(huì)不會(huì)提升。”

黎文江分析，今年來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)低迷，主要以價(jià)換量。所以廣鋼土地拍賣到2萬(wàn)塊左右的樓面地價(jià)，但是并沒(méi)有帶動(dòng)旁邊的芳村地區(qū)的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還是在2萬(wàn)多。

“房?jī)r(jià)不是想高就能高的。比如番禺，一塊地拉高到1.7萬(wàn)/平的樓面地價(jià)，但是旁邊很多品牌樓盤5月份降價(jià)到1.3萬(wàn)/平、1.4萬(wàn)/平左右，樓價(jià)比剛拍的地價(jià)還要低。”

他認(rèn)為，現(xiàn)在做住宅的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率越來(lái)越低。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)，每年的純利潤(rùn)率下降1%，現(xiàn)在大概在11%——12%這個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)。所以銷售額越來(lái)越大，但是成本越來(lái)越高，然而利潤(rùn)率會(huì)越來(lái)越下降。所以現(xiàn)在變成多種經(jīng)營(yíng)，不但做住宅，也做旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等，以及跨行業(yè)的開(kāi)發(fā)、海外開(kāi)發(fā)。因此，不一定非要在一線城市拿地。

據(jù)他觀察，現(xiàn)在廣州市的情況跟以往已經(jīng)有些不同，本地的開(kāi)發(fā)商反而到二、三線城市去，或者做海外地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。與此同時(shí)，外面的企業(yè)想進(jìn)入一線城市，在廣州拿地比較多，今年外地房企拿地占的比例超過(guò)50%。

“理性拿地、精確規(guī)劃、合理開(kāi)發(fā)”

在黎文江看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的黃金時(shí)期還在繼續(xù)。市場(chǎng)一直在波動(dòng)，2008年到現(xiàn)在這6年時(shí)間，調(diào)整期有3次，繁榮期有2次。調(diào)整期大概持續(xù)1年至1年半左右的時(shí)間，此后又有一個(gè)繁榮期出現(xiàn)。

“現(xiàn)在有政策對(duì)房地產(chǎn)的支持，穩(wěn)定住房消費(fèi)成為基本國(guó)策。我比較看好明年的市場(chǎng)，等到明年市場(chǎng)好了再去買地，地價(jià)又高了。所以我們鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商趁市場(chǎng)不好的時(shí)候進(jìn)貨。就像股票，買的時(shí)候要趁低。明年開(kāi)始又會(huì)有一個(gè)新的繁榮。”他談到。

黎文江指出，在市場(chǎng)不好的情況下，土地市場(chǎng)底價(jià)成交甚至流拍也存在，但這并不意味著開(kāi)發(fā)商不拿地，土地等于生產(chǎn)資料，所以一定要有土地儲(chǔ)備。一些聰明的開(kāi)發(fā)商反而趁市場(chǎng)不好的機(jī)會(huì)來(lái)拿地。一是因?yàn)楸阋耍袝r(shí)候能底價(jià)拿地。二是有利于開(kāi)發(fā)商在股市里得到更多的融資。買了一塊地可能會(huì)有更多的融資機(jī)會(huì)。所以，不是市場(chǎng)不好房企就不買地。只要有資金，只要上市能夠融資，地還是要買的。

“拿不到糾結(jié)三天，拿到了糾結(jié)三年。”黎文江笑言。他認(rèn)為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該理性拿地、精確定位、合理開(kāi)發(fā)。拿了之后，考慮做什么產(chǎn)品，銷售對(duì)象是什么才是最重要的。

對(duì)于地王囤地的現(xiàn)象，黎文江表示，“在幾年前我就有一個(gè)觀點(diǎn)，當(dāng)時(shí)廣州有27塊地王，但是過(guò)了2年，開(kāi)發(fā)的不多，還有24塊沒(méi)有動(dòng)工。沒(méi)有動(dòng)工的原因經(jīng)我們調(diào)查有很多，比如拆遷碰到釘子戶、股東撤資不干了、規(guī)劃改來(lái)改去延長(zhǎng)了時(shí)間、市場(chǎng)不好、開(kāi)發(fā)商囤地等升值等。”

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