WinWin建筑設(shè)計(jì)：適合中國的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式

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WinWin建筑設(shè)計(jì)

中國式養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，這些年來大家非常關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)，有些剛開始做起，因?yàn)閷﹂_發(fā)模式、經(jīng)營模式非常的關(guān)注，大家知道目前養(yǎng)老開發(fā)模式一般會(huì)劃分為五大類(15種)，但是這種只是粗放的羅列對我們中國的大量有志于投身養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)家們沒有實(shí)際參考意義，所有養(yǎng)老地產(chǎn)模式的羅列匯總就如同一本字典，字典有用，但是很難作為我們從事任何具體工作的指導(dǎo)，我們WinWin(中國)從1930年代以來一直專注于世界老年地產(chǎn)的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營研究以及酒莊規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)營方式等，根據(jù)不同的國情，不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、以及社會(huì)生活習(xí)俗的不同，我們總結(jié)研究后認(rèn)為，適合中國的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式主要有以下幾種：

第一種是，以購買的住宅用地，開發(fā)出的產(chǎn)品，可持有運(yùn)營，也可全部銷售。企業(yè)以住宅用地形式拍下的土地，全部作為宜老化社區(qū)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，其實(shí)他還是一般住宅，只是更多的考慮了宜老化的設(shè)施配置，winwin其實(shí)一直反對把養(yǎng)老地產(chǎn)從傳統(tǒng)地產(chǎn)中獨(dú)立出來說法，我們要有養(yǎng)老地產(chǎn)也是普通房地產(chǎn)的意識，其實(shí)一個(gè)普通的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目如果在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)階段就能參考醫(yī)療護(hù)理設(shè)施規(guī)范和普通住宅規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，然后再在物業(yè)管理等軟件服務(wù)上提供不低于酒店或者護(hù)理機(jī)構(gòu)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，那么你開發(fā)的普通住宅項(xiàng)目他就是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

第二種是，購買的住宅用地，政府規(guī)劃要求在該地塊中開發(fā)出不少于一定比例的養(yǎng)老用途建筑面積，這部分的建筑物業(yè)今后不可以銷售的，只能持有運(yùn)營的。老人公寓，在一個(gè)小區(qū)中設(shè)立一部分老人公寓，比如說有廚房、餐廳，能夠幫助服務(wù)，這個(gè)也挺受歡迎的，當(dāng)時(shí)我們在上海曾經(jīng)做過這樣的調(diào)研，對萬科的社區(qū)做出調(diào)研，很多老人提出來他們愿意有一套這樣的公寓，比如說老少戶也有不太適應(yīng)的，比如說婆媳之間的關(guān)系，不愿意住的特別近，寧可投資買一套公寓在那兒住有人照顧，同時(shí)又可以幫助子女照看孩子。比如說幼兒園下課以后把孩子接回來，做好飯等著子女晚上回來吃飯?jiān)侔押⒆咏幼?，他自己在這個(gè)空間里自由的活動(dòng)，就比老少戶或者在一間屋子里，摩擦就會(huì)少一些。在同一個(gè)社區(qū)買兩套房子，這樣就更好，更容易銷售。

第三種是，政府劃撥的專門的養(yǎng)老地產(chǎn)地塊，有嚴(yán)格的各個(gè)功能物業(yè)配建面積要求，對于后期運(yùn)營也有詳細(xì)的規(guī)定。社區(qū)中可配建老少戶、老人專用戶型、老人日托中心、老人公寓。老少戶是一梯兩戶，一套中一套小的結(jié)合，就很容易呈現(xiàn)老少戶，總面積不是很大，一家人就近居住可能很方便。專門的戶型是拿一部分做成專用的，因?yàn)橛幸恍├先藲堈希谶@里做成無障礙，廁所做大一點(diǎn)兒，廚房可以轉(zhuǎn)圈。如果都做成這樣的房子很浪費(fèi)，一般家庭沒有必要，所以只要做一部分專用的老人戶型就可以了。一層比較方便，有坡道，室內(nèi)做的比較適合他的生活就可以了。

第四種是，企業(yè)出資建設(shè)，政府租賃后全面接手使用和管理，每年向企業(yè)支付一定費(fèi)用。這種就建成幾乎等同于社會(huì)福利院了，這個(gè)具體規(guī)劃以及后期運(yùn)營管理都有政府操心，企業(yè)只要把房子建成再簽訂一個(gè)長期的租約就可以了。不贅述。

第五種是，原有的非住宅建筑群落，因?yàn)榫哂泻线m的環(huán)境和區(qū)位，政府給政策，經(jīng)過重新規(guī)劃整改后作為持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。比如說城里有老的舊醫(yī)院，這種醫(yī)院已經(jīng)很敗落了，改成老年設(shè)施很方便，因?yàn)樵械目臻g形式，是低層建筑，有電梯，空間比較大，這種都很適合改成老年建筑。小學(xué)、幼兒園也是可以改造的。把原有的國有資產(chǎn)，也不完全光是國有資產(chǎn)，私人資產(chǎn)也有這種可能，并不見得沿著馬路邊兒上，馬路邊兒上商業(yè)空間很大，可以做辦公樓，在小區(qū)里面干別的都不合適，但是做老人設(shè)施就比較合適，又比較安靜，有很好的服務(wù)就可以了。

第六種是，在風(fēng)景秀麗的景區(qū)，規(guī)劃建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，此類地塊大都遠(yuǎn)離城區(qū)，必須做好結(jié)合長期居住和候鳥式修養(yǎng)居住的功能比例劃分。很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的購物都有一定的需要，也愿意建在比較熱鬧的地區(qū)，特別是身體不太好的家屬來看也比較方便，就醫(yī)也比較方便。這個(gè)項(xiàng)目下面是上上，中間用會(huì)所隔開，上面就是老年公寓，一些智障老人、殘障老人的房間，再上面是普通商品房。商場房屋協(xié)會(huì)做這個(gè)的時(shí)候非常受歡迎，也得到了政府的一定支持，上面有這么一種說法，如果你在上面買了普通公寓，就優(yōu)先把上面的商品房賣給老人的子女。

當(dāng)然養(yǎng)老項(xiàng)目還有其他的多種存在形式，但是那些大都是政府操心的事情了，本次課題主要是探討?zhàn)B老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營效益。所以純粹公益福利性的投資形式不展開闡述總的來說，我們開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)是具有挑戰(zhàn)性的事業(yè)，拿來主義行不通，此外，從建筑學(xué)的角度來看，應(yīng)該注意規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)與后期運(yùn)營管理的前后呼應(yīng)，這一點(diǎn)是非常重要的，項(xiàng)目開始前期策劃就要想到后期誰來管理，誰來運(yùn)營，規(guī)劃承接上面也要承接下面，才能把規(guī)劃做好。

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