央行兩次降息兩次降準 各地“救市”政策等利好頻發(fā)

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    當前，央行兩次降息兩次降準、各地“救市”政策等利好頻發(fā)，為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現(xiàn)來看，盡管“救市”政策出了四輪，市場就是沒有什么反應，或者有反應的城市僅為一線城市及少數(shù)二線城市。

    那么，什么原因?qū)е聵鞘蓄l頻不埋“救市”的單?

    原因之一：樓市規(guī)?；瘯r代已經(jīng)過去，樓市進入“下半場”

    同策咨詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達到1.0套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場，未來樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將逐步進入存量房時代。這對于未來房地產(chǎn)市場需求特征來講，就會體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的市場特征。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，當前樓市供求已基本平衡，樓市規(guī)模化時代已經(jīng)過去，市場環(huán)境發(fā)生了明顯的變化，未來買方市場的特征會越來越明顯。此時，對于樓市“下半場”的樓市來講，購房需求已經(jīng)基本得到滿足，市場需求增速沒有那么快，甚至部分城市還出現(xiàn)下滑。在這樣的市場背景下，盡管“救市”政策出了四輪，但是“救市”政策也很難起到促使市場規(guī)?；帕浚叩男Ч粫苊黠@。而供地量偏大與庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會表現(xiàn)更加明顯。

    原因之二：樓市“最大規(guī)模資金蓄水池”短期被股市替代

    在樓市下半場，房企依靠土地增值、房價上漲的時代賺錢的已經(jīng)過去，不再會有普遍性的規(guī)?；鲩L機會，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢。

    而此時，受益于改革紅利，股市一路上漲，甚至當前一度上漲至4400點。對于樓市投資客來講，短期內(nèi)投資股市的收益要遠遠大于樓市，投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市，樓市“最大規(guī)模資金蓄水池”短期被股市替代。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，盡管“救市”政策出了四輪，但是，投資客為了避免資金全部沉淀在市場還沒有完全復蘇的樓市，并沒有將資金大規(guī)模投向房地產(chǎn)，資金沒有大規(guī)模流向房地產(chǎn)，也就決定了樓市基本面尤其是半數(shù)二線城市、大多數(shù)三四線城市樓市基本面很難快速好轉(zhuǎn)，當前這些城市樓市沒有什么明顯反應也屬于正常。

    原因之三：大部分城市樓市仍有“去庫存”壓力

    當前，大部分城市樓市仍有“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價，甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價。

    從2015年3月份36個大中城市存銷比指標來看，庫存壓力較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市，比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長沙、寧波、大連等二線城市、無錫、、溫州、蕪湖、徐州等大部分三四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能出現(xiàn)大規(guī)模漲價，甚至在年內(nèi)也難以大規(guī)模漲價。

    而此時，樓市上半場規(guī)模化發(fā)展帶來的諸多問題仍然存在，大部分房企至今為止仍然沒有放棄規(guī)?；鲩L的目標，企業(yè)的發(fā)展陷入去庫存與利潤率下降的困境;與此對應的是部分二線城市、三四線城市大量的土地供應，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化。這總體上決定了，即使有“救市”政策頻頻出臺，也難以快速消化這么大量的庫存。當前，半數(shù)二線城市、大多數(shù)三四線城市樓市基本面沒有什么明顯反應也屬于正常。