房市新政能否迎來春暖花開

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    雖已春暖花開，但全國房地產(chǎn)市場依然寒風凜冽。這一態(tài)勢蔓延甚久，終究碰到了政府保增長的底線。央行、住建部、銀監(jiān)會、財政部及國稅總局等五部委聯(lián)合發(fā)文，從貸款和稅費兩個角度為改善性需求住房減壓。調(diào)整范圍涉及首付比例、公積金、營業(yè)稅等多項內(nèi)容。

    如約而來的政策松綁

    國人不聞房價猛漲久矣。事實上，從2013年底至今，全國房市已經(jīng)足足過了一年半的苦日子。今年政府工作報告，房地產(chǎn)依然位列政府重點支持的“六大領(lǐng)域消費”之一，用意顯然在“保”。會議召開不久，五部委就聯(lián)手將這一精神落實成兩紙放松的法令。政策寬松如約而至。

    貸款方面變動不小。二套房商貸首付比例從七成下調(diào)到四成，甚至低于之前坊間盛傳的五成。而目前首套房首付也要求三成。如果買總價300萬的房子，理論上現(xiàn)在只用出120萬的首付，比之前要少差不多100萬。如果老百姓想享受這個利好，需要滿足兩個條件：一是僅有一套住房，二是當前房貸還沒還完。如果有房無貸，那么恐怕依然要受七成影響。這基本上就是瞄著那些剛買房不多久，現(xiàn)在孩子大了、老人來了、要換房的家庭。

    公積金貸款政策方面則更為優(yōu)惠。如果買首套，現(xiàn)在首付一律下降到最低兩成。而此前能享受兩成首付待遇的只有90平米以下的小戶型。如果買二套，首付也只要三成。并且，即便現(xiàn)在有房無貸，也能享受三成首付的二套政策。公積金貸款政策一直比商業(yè)貸款優(yōu)惠，調(diào)整后繼續(xù)顯示出這一點來。

    稅費方面，普通房子現(xiàn)在只要滿兩年就能免征營業(yè)稅。從2011年起，只有五年以上的普通住宅才能免征，房子新一點或者大到一定程度的都要征這項稅。不要小看這個政策，這可涉及到房價5.6%的真金白銀。買家得到更低的總價，賣家能拿到更多房款。這也是刺激二手房流通的政策。

    這三項基本上就是此次政策放松的主體。政策與此前幾輪救市政策一脈相承，既有查漏補缺的味道，也有繼續(xù)放松的趨勢?？傊?，中央層面“集團軍作戰(zhàn)”式的樓市支撐政策又出現(xiàn)了新一波。然而，究竟為何一年多了政策還要繼續(xù)放松?

    春光不再的房地產(chǎn)市場

    就好像政府斷不敢短期內(nèi)徹底淘汰所有郁積在鋼鐵、水泥、玻璃、電解鋁等行業(yè)中的過剩產(chǎn)能一樣，政府也難對房地產(chǎn)市場下狠手。第二產(chǎn)業(yè)“綁架”經(jīng)濟政策的情況短期內(nèi)依然還是常態(tài)。

    金融危機之后，國內(nèi)經(jīng)濟的漲跌起落基本就看投資如何，因此房地產(chǎn)的重要性也進一步上升。我國投資不外乎“三板斧”。制造業(yè)先上，買設(shè)備、擴廠房、雇人手，支撐著“中國制造”的金字招牌。房地產(chǎn)并進，上游拉動鋼筋、水泥、建筑機械等多種工業(yè)品需求，下游帶來建材、家具等無數(shù)裝修子行業(yè)的繁榮。只有當這兩板斧仍然軟綿無力的情況下，政府才會發(fā)力，掄開了建“鐵公機”。這其中，房地產(chǎn)不僅占到四分之一的投資，還拉動著制造業(yè)和消費的復(fù)蘇，同時通過提升土地需求為全國各地政府提供了一半的財政收入來搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。可以說，房地產(chǎn)投資是我國投資的核心驅(qū)動力。

    這一核心如今春光不再。國內(nèi)樓市經(jīng)歷了長達十年的房價猛漲之后，2014年迎來全年的深刻調(diào)整。這帶來的最大變化是此前的炒房團、囤房客大量轉(zhuǎn)向成為賣方。這股力量極其劇烈，直接對我國大部分的樓市造成根本性沖擊。因為二三線城市的新房供應(yīng)早已飽和，大量處于過剩狀態(tài)，房子賣不出去。現(xiàn)在房叔、房嬸們又不再買房了，市場立刻應(yīng)聲而下。新房賣不上去，資金立刻開始往外流。適逢現(xiàn)在A股火爆，游資也有了新去處。這些天打新股的封凍了三萬億資金，創(chuàng)歷史之最，但利率連點水花都沒泛起來。

    政府因此不得不救市。如果任由投機力量把房價往下推，那么過剩產(chǎn)能將更加過剩，家居需求疲弱乏力，地方政府可能還不起債，最后會把中央政府往“四萬億”的老路上逼。這可是關(guān)乎改革全局的大事。所以，去年一年，我們看到一波又一波的房地產(chǎn)托市政策不斷涌來?？上У氖?，效果一直不佳。

    寒冰是否能吹化?

    過去一年多，每一次政策的松綁之后，都會有樂觀的聲音出現(xiàn)。房價要漲、成交量要爆發(fā)，等等預(yù)言，每隔幾個月好像都會重復(fù)一遍。

    先是去年上半年各地方政府開始前仆后繼地放開自家的限購政策。這是純粹的刺激買房需求，但由于炒房團紛紛改行或蟄伏，政策不見成效。到只剩下北上廣深寥寥幾個城市還沒放松限購的時候，中央政府意識到地方上可能頂不住了。去年秋天，央行針對房地產(chǎn)市場推出了“9·30”新政，手段與此次放松類似，也是下調(diào)首付比例、增強公積金貸款的支持力度，同時放開了對于二套房的認定，力度不輸當前?？紤]到11月開始央行降息兩次、降準一次，可以說已經(jīng)火力全開。央行政策寬松的同時，住建部、財政部等從公積金著手，引領(lǐng)無數(shù)地方政府紛紛放松公積金貸款的條款。但如此狂風暴雨之下，也不過是“吹皺一池春水”。春節(jié)前冷清的成交量如北京的西北風一樣透骨。今年1、2月份全國新房銷售面積同比跌幅比去年初還要大。

    那么此次新政會有所不同么?

    首付下降的幅度和營業(yè)稅免稅范圍兩項政策的力度還是可圈可點的，切切實實降低了第二套住房的購買門檻。對于普通要換房的家庭來說，如果政策力度到位的話能少拿幾十萬甚至上百萬的現(xiàn)金去換購二套。這個數(shù)字非同小可。后續(xù)可能會看到二居室、三居室的較大戶型受到市場追捧。同時，學(xué)區(qū)概念的房子還會火上加火。但反過來說，特定區(qū)域內(nèi)小戶型的房子可能就成為要“被換走”的對象了。更重要的是，很多此前滿兩年而沒滿五年的房子因為免稅會拿出來賣，供給還會增加。所以，房地產(chǎn)市場即便有所改善，也可能不是普漲。

    新政的力度要看各地方政府和銀行的配套是否到位。以北京為例，營業(yè)稅的減免其實還沒有觸及差額個稅的這塊大頭。2012年初的房地產(chǎn)調(diào)控新政里面要求把未滿五年或非唯一的住房按照買賣差價的20%的計重稅。這其實才是很多房子標榜“滿五唯一”的真正原因所在。免除營業(yè)稅只是去了一小部分，北京市政府是否會后續(xù)把這一塊也松綁，對本地市場有明顯影響。銀行對于二套房貸的態(tài)度則更為關(guān)鍵。去年的政策實際上已經(jīng)允許七折房貸利率，但銀行普遍沒有執(zhí)行。原因很簡單：利率市場化之下銀行從大家手里吸收存款、理財資金的成本已經(jīng)很高了，做房貸不大賺錢，再打七折就真要老命了。

    市場化改革下，中央政府對于市場的控制力越來越不及從前，效果更多需要市場配合。這是經(jīng)濟進步的表現(xiàn)。最新的跡象顯示，3月以來北京地區(qū)二手房銷售火爆，似乎有春暖花開之勢。而借助這一點尚不知幾許的暖意，此輪新政也許效果會和去年“大不同”。