芻議房地產(chǎn)企業(yè)項目管理中存在的病癥與對策

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       近幾年由于我國房地產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的迅猛發(fā)展。在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下。中國將成為國際建設(shè)市場最大的熱點之一，強勁的國外競爭對手，新增加的市場需求及原有的市場份額有被國外同行搶占的可能。而房地產(chǎn)項目是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展，才能完成項目，并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

　　1、企業(yè)項目管理概述

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程產(chǎn)業(yè)鏈很長。房地產(chǎn)項目一般劃分為項目決策階段、項目設(shè)計階段和項目實施階段和項目收尾階段四個階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設(shè)項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設(shè)項目要負(fù)總責(zé)。
　　1.1項目管理的基本特征

　　通過加大對階段性“里程碑”或重大活動的組織管理的控制力度，保證項目順利進(jìn)行。項目管理是一項復(fù)雜的、柔性的(可變化的)、創(chuàng)造性的工作;是有壽命周期(包括確定需求;項目選擇;項目計劃;項目執(zhí)行;項目控制;項目評價和項目結(jié)束)的一項工作;企業(yè)項目管理就是要確保在時間、經(jīng)費和性能指標(biāo)三項限制條件下，盡可能高效率地完成項目任務(wù)。

　　1.2項目成本、質(zhì)量、時間管理對項目成敗的決定性意義

　　1.2.1項目成本管理述。

　　成本管理是確保項目在預(yù)算范圍之內(nèi)的管理過程。其任務(wù)包括：資源規(guī)劃，成本估算，成本預(yù)算和成本控制?？刹捎玫墓芾砉ぞ甙ǎ撼杀竟浪慵夹g(shù)，參數(shù)模型法，S曲線法，生命周期費用分析技術(shù)和資本預(yù)算技術(shù)等。合理地安排項目時間是企業(yè)項目管理中的一項關(guān)鍵內(nèi)容。它的目的是保證按時完成項目，合理分配資源，發(fā)揮最佳工作效率。

　　1.2.2項目質(zhì)量管理概述。

　　主要任務(wù)包括：質(zhì)量計劃、質(zhì)量保證和質(zhì)量控制。首先房地產(chǎn)項目的質(zhì)量管理是一個連續(xù)的與前后都有關(guān)聯(lián)的行為，即是在驗證了前一過程的質(zhì)量以后，才會開始進(jìn)行下一個過程。其次是項目質(zhì)量管理檢驗標(biāo)準(zhǔn)及各階段質(zhì)量狀態(tài)的統(tǒng)一性。

　　2、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的通病及分析

　　2.1可行性研究缺乏，投資決策倉促盲目。

　　可行性研究是在工程項目決策前，進(jìn)行財務(wù)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，它是開發(fā)商在開工前對工程項目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行，進(jìn)行全面的分析論證?？尚行匝芯抗ぷ鞯貌坏街匾?，導(dǎo)致了一系列的問題，如商品房空置面積上升，商業(yè)用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設(shè)計文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

　　2.2企業(yè)項目管理設(shè)計監(jiān)理缺失。

　　由于對設(shè)計單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計變更，變更圖紙比原設(shè)計圖紙還多。設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計招標(biāo)程序，忽視設(shè)計對項目投資控制的重要性，設(shè)計監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

　2.3項目運行過程企業(yè)項目管理機制不完善，導(dǎo)致項目進(jìn)度管理及成本控制的失控。

　　項目運行機制的不完善，導(dǎo)致項目管理的失控，如項目工程進(jìn)度失控，延期交房普遍;房地產(chǎn)開發(fā)成本控制不力，管理費用過高及不可預(yù)見費用超出預(yù)期。
　　2.4企業(yè)項目管理概念的狹隘與局限，導(dǎo)致項目運作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷。

　　對于項目工程現(xiàn)場管理以外的工作，如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導(dǎo)致資金運作成本偏高，直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中，糾紛不斷。
　　2.5物業(yè)服務(wù)不到位

　　物業(yè)服務(wù)管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，物業(yè)管理是我國房地產(chǎn)企業(yè)在迅速膨脹過程中，最忽略的地方，也是導(dǎo)致企業(yè)品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現(xiàn)在：未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時，配套設(shè)施不到位等。

　　3、我國房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的對策建議

　　3.1加強項目前期開發(fā)企業(yè)項目管理前期研究分析工作一般包括
　　投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。