住宅工程分戶驗收解釋

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分戶驗收
1 什么叫驗收？什么叫竣工驗收？什么叫分戶驗收？ 
答: 建筑工程驗收是指在施工單位自行質量檢驗評定的基礎上，參與建設活動的有關單位共同對建筑工程檢驗批、分項、分部、單位工程的質量進行抽樣復驗，根據相關標準以書面形式對工程質量合格與否做出確認。根據《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》GB50300規(guī)定，單位工程按照專業(yè) 、建筑部位劃分為地基基礎、主體等6至9個分部；每一個分部按照主要工種、材料、施工工藝、設備類別劃分為若干個分項；每一個分項按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個檢驗批。檢驗批是工程驗收的最小單位，是分項工程乃至整個建筑工程質量驗收的基礎。工程驗收是一項包括從檢驗批到分項、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設全過程的連鎖的、系統(tǒng)性的工作。
竣工驗收即單位工程質量驗收，是指工程完成設計及合同約定的各項內容，同時在施工單位提交竣工報告后，由建設單位組織工程建設相關責任主體，依據國家、地方標準對單位工程質量進行的驗收?？⒐を炇帐墙ㄖこ掏度胧褂们暗淖詈笠淮悟炇?，也是最重要的一次驗收。
分戶驗收是指在施工單位提交竣工驗收報告后，住宅工程竣工驗收前，按照國家質量驗收規(guī)范對住宅工程的每一戶及公共部位涉及主要使用功能和觀感質量進行的專門驗收。（GB50300 3.0.3、4.0.3～5）
2 分戶驗收和竣工驗收之間有什么關系?
答：分戶驗收與竣工驗收均是建立在建筑工程各分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同，首先驗收主體不同，分戶驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設、監(jiān)理、施工、設計、勘察單位等工程質量責任主體；第二驗收對象不同，分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收；第三驗收階段不同，分戶驗收應在施工單位提交竣工報告后住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位提交竣工報告后單位工程質量最終驗收，竣工驗收合格是工程竣工驗收備案和辦理產權的必備條件；第四驗收內容不同，分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質量的驗收，而竣工驗收是工程質量綜合驗收（包括實體、觀感、質量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結果等）并對分戶驗收進行復核；第五實體檢查數(shù)量不同，分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。（GB50300 5.0.4、寧建工字[2006]51號文第二、五、六、九條）
3 建筑工程對施工質量如何控制？
答: 為保證工程質量，控制施工過程，規(guī)范等規(guī)定建筑工程所使用的建筑材料（包括半成品、成品、建筑構配件、設備器具等）進場應驗收并按規(guī)定復試；工種（工序）交接和隱蔽工程應進行檢驗和驗收；分部工程和單位工程中結構安全和使用功能部分應按規(guī)定抽樣檢測，抽樣檢測結果和觀感質量應符合要求；在此基礎上建立了一套包括檢驗批→分項工程→（子）分部工程驗收→（子）單位工程的到現(xiàn)在完整、多層次、系統(tǒng)、全過程的工程質量驗收體系（驗收合格質量要求附后），建設（監(jiān)理）單位在施工單位自檢合格的基礎上對工程質量檢查驗收，相關驗收人員在驗收記錄上簽字并對驗收的結論負責。（GB50300 5.0.1～4）
附：工程驗收合格質量要求
驗收項目        檢驗批        分項工程        （子）分部工程        （子）單位工程
驗 收 合 格 標 準    
  1、主控項目和一般項目的質量經抽樣檢驗合格。
2．具有完整的施工操作依據、質量檢查記錄。
        1．分項工程所含的檢驗批均應符合合格質量的規(guī)定。 
2．分項工程所含的檢驗批的質量驗收記錄應完整。        1. 分部（子分部）工程所含分項工程的質量均應驗收合格。
2．質量控制資料應完整。
3．地基與基礎、主體結構和設備安裝等分部工程有關安全及功能的檢驗和抽樣檢測結果應符合有關規(guī)定。
4．觀感質量驗收應符合要求。        1．單位（子單位）工程所含分部（子分部）工程的質量均應驗收合格。
2．質量控制資料應完整。
3．單位（子單位）工程所含分部工程有關安全和功能的檢測資料應完整。
4．主要功能項目的抽查結果應符合相關專業(yè)質量驗收規(guī)范的規(guī)定。
5．觀感質量驗收應符合要求。
4　建筑工程檢驗批質量檢驗采用什么方案？
答:檢驗批質量檢驗評定方案，根據檢驗項目的數(shù)量進行選擇，對計量計數(shù)檢驗可分為全數(shù)檢驗和抽樣檢驗兩大類。對于一些影響結構安全和重要使用功能的檢驗批，當可采用快速檢驗方法時，選用全數(shù)檢驗方案（如混凝土現(xiàn)澆結構、預制構件分項中的部分驗收項目等）；其它檢驗項目根據其重要性和特點等采用抽樣檢驗方案，抽查總數(shù)的5%至50%，一般為10%左右。（例如：門窗工程中，木門窗、金屬門窗、塑料門窗及門窗玻璃，每個檢驗批抽查5%；考慮到對高層建筑的外窗各項性能要求更為嚴格，每個檢驗批抽查10%；此外，由于特種門的重要性明顯高于普通門，數(shù)量少于普通門，為了保證特種門的功能，規(guī)定每個檢驗批抽樣檢查的數(shù)量50%，遠遠大于普通門的抽查數(shù)量。）（GB50300 3.0.4）
4 為什么要實行分戶驗收制度？
答:1）建筑工程做為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多且手工作業(yè)占較大比例；施工技術和工藝水平相對還比較落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響因收縮變形易產生裂縫等質量問題。因此建筑工程在交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現(xiàn)一些觀感和使用功能方面的質量通病，而且受施工技術水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內一些質量通病仍難徹底根治。
2）根據我國目前經濟水平、建筑工程規(guī)模和特點、建筑成本等因素，在充分保證結構安全和重要使用功能的基礎上，國家驗收規(guī)范確定的檢驗批質量檢驗方案是抽樣檢驗。制定檢驗批的抽樣方案時，在控制生產方風險（或錯判概率α，≤5％）和使用方風險（或漏判概率β，主控項目≤5％，一般項目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被誤收的風險的同時，可能出現(xiàn)少數(shù)非結構安全質量問題在驗收中被遺漏，為此，國家規(guī)定了建筑工程質量保修制度，通過保修工作來彌補施工和驗收中遺留的質量缺陷。隨著國家住房產權制度的改革，商品房已成為住戶所購買的最為昂貴的一件商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質量尤其是觀感質量和使用功能質量100％檢查并滿足所有的質量要求，有的甚至要求不允許出現(xiàn)一點質量問題，產生了現(xiàn)行工程驗收規(guī)范標準與住戶需求之間的矛盾。
3）當前我國的施工驗收規(guī)范及設計規(guī)范對于竣工房屋的某些質量問題如室內空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標準，對有些質量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統(tǒng)一的規(guī)定。住戶反映的一些質量問題在界定、處理時往往依據不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產生矛盾。
4）目前我國建筑工程質量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質量驗收責任制度和責任追究制度很難落實，少數(shù)建設、施工等單位質量意識不足，發(fā)生質量投訴時處理不及時、不徹底和推委，而對于在質量投訴時提出的經濟賠償因為國家沒有依據，少數(shù)投訴人在賠償?shù)貌坏铰鋵崟r一邊拒絕維修和配合一邊又反復投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質量投訴處理過程矛盾較多、解決困難重重。
采用分戶驗收的方法是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質量責任和責任追究制度的落實，提升工程質量水平，提高住戶對住宅工程質量的滿意度，也能體現(xiàn)政府執(zhí)政為民、為民辦事的工作宗旨。
（GB50300 3.0.5、蘇建工[2001]239 號）
5 分戶驗收適用于哪些工程？
答：南京市行政區(qū)域內2006年6月1日以后竣工的所有的住宅工程（包括郊區(qū)、縣和套內含廚衛(wèi)間的商住樓工程住宅部分）均應在分戶驗收合格后方可進行竣工驗收和竣工驗收備案。（寧建工字[2006]51號文第四條）
6 分戶驗收與驗收規(guī)范有什么不一致的地方?
答:住宅工程質量分戶驗收是在執(zhí)行國家和地方工程質量驗收規(guī)范、標準的基礎上，通過充分的調查研究，對住戶關心的、國家現(xiàn)行規(guī)范中沒有明確規(guī)定的住宅工程中觀感和使用功能質量的部分內容進行了補充、完善，部分內容做了進一步明確使其更具備可操作性。如增加了室內空間（凈高、開間）允許偏差、外窗（墻）滲漏檢查方法、煙道出屋面高度、驗收合格標識、竣工驗收中對分戶驗收的復核要求、否決標準等；明確了內外墻空鼓、裂縫的檢查方法和相關內容檢查儀器要求等。（寧建工字[2006]51號文附件1）
7 分戶驗收應具備哪些條件?
答：工程竣工已完成設計和合同約定的內容；工程質量控制、功能性檢驗等資料完整；施工單位已提交《工程竣工報告》；建設、監(jiān)理、施工單位已完成《工程建設中嚴重質量問題（質量事故）一覽表》、《 涉及結構安全和使用功能設計變更情況一覽表》等。
（寧建工字[2006]51號文第二、八條、附件1.三.1）
8 分戶驗收前應做好哪些準備工作?
答：首先建設單位組織成立分戶驗收組，根據分戶驗收工作量合理分組，制定驗收方案并向參加驗收人員交底；其次準備好相關的檢測儀器，如：小錘、鋼尺、激光測距儀和漏電保護相位檢測器等，并保證儀器準確和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、衛(wèi)生間等有防水房間的蓄水、外窗淋水試驗的準備工作；另外在建筑物上標識好暗埋水、電管線的走向和室內空間尺寸測量的控制點、線，在建筑物外墻的顯著部位鑲刻工程銘牌等。（寧建工字[2006]51號文第六條、附件1.三.2）
9 分戶驗收由誰驗收?
答：分戶驗收由建設單位的項目負責人組織驗收，監(jiān)理單位的總監(jiān)、專業(yè)監(jiān)理工程師和施工單位的質量負責人、項目經理、施工員、質量員等參加驗收。已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應當參加住宅工程分戶驗收工作。（寧建工字[2006]51號文第六條）
10 法律規(guī)定，工程質量責任主體對工程質量承擔什么責任？
答：建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建設工程質量負責。