房貸稅收新政同步實(shí)施，影響多大

3月31日，房貸稅收新政同步實(shí)施。根據(jù)央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知，對(duì)擁有1套住房且貸款未結(jié)清的家庭購(gòu)買二套房，首付款比例調(diào)整為不低于40%；公積金貸款購(gòu)買首套自住房，最低首付款比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付款比例下調(diào)為30%。根據(jù)財(cái)政部的調(diào)整，個(gè)人出售購(gòu)買2年以上 含2年 的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。

上述房貸稅收新政策同時(shí)發(fā)布后，低迷的樓市似乎正像現(xiàn)在的天氣一樣沐浴在陽(yáng)光明媚的春風(fēng)里。當(dāng)天房地產(chǎn)股票便紛紛漲停，準(zhǔn)備賣房的房主連夜調(diào)高房?jī)r(jià)，持有不夠5年的二手房紛紛入市，準(zhǔn)備買新房的消費(fèi)者也準(zhǔn)備入市。

房貸稅收新政的出臺(tái)，無(wú)疑是一個(gè)政策導(dǎo)向，對(duì)提振樓市信心、改變市場(chǎng)主體預(yù)期有很大作用。那么，新政的意義何在呢？又會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響呢？

根據(jù)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》和《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》的精神，新政實(shí)施的目的在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面，通過(guò)房貸新政的調(diào)整，降低了居民貸款買房的首付款比例，提高了居民購(gòu)買首套房和二套房的購(gòu)買能力，進(jìn)一步體現(xiàn)了對(duì)居民自住和改善性住房需求的支持；另一方面，通過(guò)營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整，降低了存量房的交易成本，促進(jìn)了存量房的交易，活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

自去年以來(lái)，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟著陸，房地產(chǎn)市場(chǎng)也交易清淡，持續(xù)低迷，而房地產(chǎn)業(yè)涉及國(guó)計(jì)民生，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)其他行業(yè)帶動(dòng)作用大，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。

宏觀政策除了堅(jiān)決支持居民自住的首套房的剛需之外，二套房的改善性需求也是需要重點(diǎn)支持的。因?yàn)?，隨著生活水平的提高，人們對(duì)住房的數(shù)量和質(zhì)量的需求水平也在不斷提高，原來(lái)的首套房大多是房改過(guò)程中購(gòu)買的公房，戶型較小，因此，人們對(duì)小房換大房、舊房換新房的改善性住房的需求愿望比較強(qiáng)烈。從各城市戶籍人口情況來(lái)看，首套房的剛需已經(jīng)基本得到滿足，因此，重點(diǎn)支持居民購(gòu)買二套房以改善住房條件的政策導(dǎo)向是正確的。

一直以來(lái)，房地產(chǎn)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，房地產(chǎn)也呈周期性波動(dòng)。因此，世界各國(guó)都會(huì)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，采取相應(yīng)的調(diào)控手段，以熨平經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，宏觀調(diào)控政策就是逆經(jīng)濟(jì)方向行事，在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，施之于寬松的貨幣政策和財(cái)政政策；在經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，施之于緊縮的貨幣政策和財(cái)政政策。本次的房貸和稅收新政也是基于我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀采取的必要的經(jīng)濟(jì)手段，是我國(guó)積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策的進(jìn)一步體現(xiàn)。相信新政的出臺(tái)對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展會(huì)起到一定作用。

但與此同時(shí)，也要理性看待新政帶來(lái)的影響，不要盲目夸大新政的作用。因?yàn)樾抡降灼鸲啻笞饔茫€要取決于各市場(chǎng)主體的反應(yīng)。

比如就房貸新政而言，首付款比例的下調(diào)，確實(shí)減輕了買房人前期的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高了住房購(gòu)買能力，會(huì)促進(jìn)首套房和二套房的交易，但對(duì)購(gòu)買二套房的投資者而言，恐怕起的作用還是很有限的。因?yàn)樽窛q殺跌、賺取差價(jià)是投資者的本性，投資者是否要入市，還要看各城市住房的供求關(guān)系。

由于城市間差異較大，新政的出臺(tái)，各地的反應(yīng)會(huì)不一樣。對(duì)于具有較多優(yōu)質(zhì)公共資源的一線城市和部分二線城市而言，隨著城市人口的不斷增加，城市規(guī)模的不斷加大，住房市場(chǎng)仍然供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)還在不斷上漲，新政的出臺(tái)會(huì)促進(jìn)投資者入市；相反，對(duì)于優(yōu)質(zhì)公共資源配置較少、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市而言，人口增長(zhǎng)緩慢，住房市場(chǎng)已經(jīng)處于供過(guò)于求，房?jī)r(jià)也在不斷下降，則新政的出臺(tái)也不會(huì)刺激投資者入市?？傮w而言，一二線城市的效果要好于三四線城市。

值得指出的是，這次房貸新政主要是對(duì)首付款比例的調(diào)整，貸款利率并沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整，目前對(duì)二套房的商業(yè)貸款仍然執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍政策，首套房執(zhí)行0.7倍基準(zhǔn)利率的政策。相比而言，二套房的利率仍然很高。

然而，對(duì)購(gòu)房人而言，利率的下調(diào)與首付款的降低相比，利率的下調(diào)更加重要，也更能減輕購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值原理，首付款降低，意味著未來(lái)需要償還的本金更多，派生的利息也更多，月供也會(huì)增加，購(gòu)房負(fù)擔(dān)反而會(huì)加重。

以某城市居民購(gòu)買一套100萬(wàn)元的住房為例，申請(qǐng)20年期住房公積金貸款，若首付款比例為7成，則貸款30萬(wàn)元，月供為1818元，總共需支付利息為13.632萬(wàn)元；若首付款比例為3成，則貸款70萬(wàn)元，月供為4242元，總共需支付利息為31.808萬(wàn)元。7成首付款與3成首付款相比，利息多了18.176萬(wàn)元。因此，未來(lái)的房貸政策還是要進(jìn)一步落實(shí)差異化政策，從利率上給予購(gòu)房人更多優(yōu)惠。

另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展不僅僅取決于樓市的政策，更不是僅僅體現(xiàn)在刺激購(gòu)買住房的政策上，要跳出樓市看樓市。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要要素，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展更有賴于合理的產(chǎn)城一體的城市規(guī)劃，體現(xiàn)在多元化的房地產(chǎn)的服務(wù)上。

（來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)）