兩會熱點解讀：四大視角揭秘中國房地產(chǎn)

值得注意的是，此次兩會報告中對房地產(chǎn)的闡述尺度為近三年最大。“支持”、“促進”等詞匯取代了以往的“調(diào)控”、“抑制”，這無疑透露出政府調(diào)控由限制到松綁再到激勵的轉(zhuǎn)向信號明確。

視角1:貨幣政策寬松有助房產(chǎn)去庫存

內(nèi)容：兩會期間，政府報告指出，加強和改善宏觀審慎管理，靈活運用公開市場操作、利率、存款準(zhǔn)備金率、再貸款等貨幣政策工具，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模平穩(wěn)增長。加快資金周轉(zhuǎn)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重，降低社會融資成本，讓更多的金融活水流向?qū)嶓w經(jīng)濟。

研讀：中央較為寬松的政策態(tài)度預(yù)示著未來貨幣政策寬松化調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)將繼2009年后再度步入較為寬松的金融環(huán)境。2015年2月已經(jīng)歷一輪降準(zhǔn)和降息，助力消化房地產(chǎn)庫存壓力。

本土觀察：進入3月以后，鄭州整體市場已經(jīng)呈現(xiàn)回暖跡象，成交量開始攀升，在經(jīng)歷降準(zhǔn)、降息一系列貨幣政策寬松的利好下，市場信心逐漸回暖。預(yù)計，隨著3月份樓市傳統(tǒng)銷售旺季的開啟，加之貨幣政策持續(xù)寬松的市場預(yù)期下，鄭州房地產(chǎn)也將逐步擺脫低迷，進入上升通道。業(yè)界人士分析認為，按照兩會的精神，預(yù)計年內(nèi)還將有兩次以上的降準(zhǔn)降息。對于購房者而言，增加杠桿后，有利于入市積極性的提高。

視角2:支持自住和改善性需求將促進市場回暖

內(nèi)容：兩會提出要穩(wěn)定住房消費，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定住房消費成為加快培育消費增長點的重要組成部分。政府報告指出，“堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

研讀：從全國市場來看，在有效控制了投資，抑制了投機購房之后，目前購房的主力群體是剛需。支持自住和改善性需求有利于促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展，而如何鼓勵這些群體進行合理消費，應(yīng)該會在后續(xù)政策中有所體現(xiàn)。

本土觀察：目前鄭州樓市的購買力中，剛需購房占絕大部分，而改善型購房的需求也開始有所抬頭，從戶型來看，70-90平方米的中小戶型最受市場歡迎，而90-120平方米的戶型銷售也穩(wěn)步回升，對于剛需客群而言，購房成本是他們考慮的重中之重，而此次兩會重申支持自主與改善性需求，如果能配套相應(yīng)的政策，譬如：降低貸款利率，降低首套房首付比例，那么鄭州樓市成交量必將穩(wěn)中有升，房價溫和上漲。

視角3:多層次住房保障部分存量房轉(zhuǎn)公租房

內(nèi)容：兩會提出今年要繼續(xù)大規(guī)模推進棚戶區(qū)改造，同時將城鄉(xiāng)危房改造納入棚改范圍。住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，對居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。

研讀：目前，住建部已內(nèi)部引導(dǎo)高庫存城市，少建停建安置房，讓政府收購存量商品房。李克強總理在政府報告當(dāng)中，明確提出這一點，這等于說：中央強力要求地方政府幫助開發(fā)商賣房，必將加速去庫存。

本土觀察：鄭州市政府印發(fā)《關(guān)于分解下達2015年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的通知》，2015年全市新開工建設(shè)棚戶區(qū)改造安置住房116597套、公共租賃住房12286套。6月底前，全年新開工項目實現(xiàn)100%開建。在兩會明確了支持實行多層次住房保障的意見之后，中低收入者住房也會更有保障。

視角4:不動產(chǎn)登記不會“倒逼”房價下行

內(nèi)容：3月1日起實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，給廣大公眾帶來了促進房產(chǎn)反腐、“倒逼”房價下調(diào)等諸多期待。但兩會期間，代表委員們一致認為，不動產(chǎn)條例實施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。

研讀：不動產(chǎn)登記對促進房價調(diào)控至合理區(qū)間有積極作用，但房價主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，長期來看，僅靠不動產(chǎn)登記“倒逼”房價下調(diào)并不現(xiàn)實。

本土觀察：完善不動產(chǎn)登記制度主要是為后續(xù)調(diào)控進行大數(shù)據(jù)整理，而鄭州近年來也是下定決心落實不動產(chǎn)登記制度，當(dāng)不動產(chǎn)登記制度完善后，會為房產(chǎn)稅實行提供一定的前提，但并不會對房價造成實質(zhì)影響。此外，目前登記制度實施的難度還是很大的，從時間上和各部門資源統(tǒng)籌配合上都需要提前解決。