天津市公租房履約擔(dān)保制度探索與實(shí)踐

公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”）是天津市“十二五”期間重點(diǎn)發(fā)展的保障性住房形式，2011年至2015年間市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)計(jì)劃建設(shè)并出租公租房10萬(wàn)套。截至目前，中心城區(qū)已建成16個(gè)項(xiàng)目、86萬(wàn)平方米，為近1.5萬(wàn)戶(hù)中低收入家庭提供了租賃房源。為切實(shí)增強(qiáng)承租家庭履約意識(shí)、提高合同履約率，天津市從完善公租房申請(qǐng)管理程序入手，探索并推行了公租房履約擔(dān)保制度，確保公租房項(xiàng)目良性、可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。
　　一、制度背景與設(shè)計(jì)思路
　　天津市公租房履約擔(dān)保制度于法有據(jù)。2012年頒布實(shí)施的《天津市基本住房保障管理辦法》（津政令第54號(hào)）規(guī)定：“簽訂租賃合同前，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納租房保證金，提供履約擔(dān)保。”《天津市公共租賃住房管理辦法》（津政發(fā)[2013]29號(hào)）明確：“申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)家庭實(shí)際情況，選擇簽訂履約承諾、提供保證人等方式，保證公共租賃住房租賃合同的履行。”
　　天津市公租房履約擔(dān)保制度設(shè)計(jì)思路可概括為：公租房申請(qǐng)家庭可自行選擇提供保證人或者履約承諾方式，特殊情況下可轉(zhuǎn)換擔(dān)保方式，符合條件的家庭可免于擔(dān)保。目前，全市公租房承租家庭選擇保證人方式占比50%、選擇履約承諾方式占比30%、免擔(dān)保占比20%。
　　二、兩種履約擔(dān)保方式的特點(diǎn)
　?。ㄒ唬┍ＷC人
　　公租房的保證人，是指承租家庭在承租公租房期間，不履行或不適當(dāng)履行租賃合同規(guī)定的繳納租金義務(wù)時(shí)，承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任代為支付租金的人。保證人應(yīng)當(dāng)為法律規(guī)定的具有代為清償債務(wù)能力的公民，共同申請(qǐng)公租房家庭成員及法律規(guī)定不能作為保證人的除外。一名保證人僅可以為一個(gè)公租房申請(qǐng)家庭提供擔(dān)保。公租房申請(qǐng)人應(yīng)與保證人共同簽訂租賃合同。
　　對(duì)在辦理公租房資格申請(qǐng)中選擇保證人方式的家庭，須提供符合條件的保證人并進(jìn)行公證。根據(jù)《天津市司法局關(guān)于申請(qǐng)公共租賃住房辦理保證書(shū)公證有關(guān)事宜的補(bǔ)充通知》（津司辦發(fā)[2013]80號(hào)）等文件規(guī)定，保證人的人數(shù)和收入標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為兩個(gè)等級(jí)：一是公租房申請(qǐng)家庭成員為2人及以下的，保證人僅能為1名，且其收入標(biāo)準(zhǔn)≥3000元人民幣/月；二是公租房申請(qǐng)家庭成員為3人及以上的，保證人可以為1或2名，保證人為1名的，其收入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)≥4000元人民幣/月，保證人為2名的，其收入標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)應(yīng)≥5000元人民幣/月。以公租房承租家庭成員人數(shù)確定保證人數(shù)量，在—定程度上擴(kuò)大了承租家庭選擇余地，確保保證人擔(dān)保能力與承租家庭月租金相匹配。
　?。ǘ┞募s承諾
　　公租房的履約承諾，是指公租房承租家庭在申請(qǐng)公租房時(shí)，承諾履行公租房租賃合同約定，同意在取得《天津市符合公共租賃住房承租條件通知單》后和承租公租房期間不將申請(qǐng)家庭成員名下的私產(chǎn)住房或公產(chǎn)住房出售、置換、贈(zèng)與。當(dāng)申請(qǐng)家庭不履行或者不適當(dāng)履行租賃合同義務(wù)時(shí)，公租房經(jīng)營(yíng)單位可依承諾通過(guò)法律途徑處置該房產(chǎn)。
　　對(duì)在辦理公租房資格申請(qǐng)中選擇履約承諾方式的家庭，住房保障管理部門(mén)將住房保障管理系統(tǒng)房屋驗(yàn)證中核查出的房產(chǎn)信息傳遞給產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)，產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)自動(dòng)查詢(xún)并返回申請(qǐng)家庭名下房產(chǎn)實(shí)時(shí)狀態(tài)信息，管理部門(mén)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行標(biāo)注。已辦理履約承諾的公租房申請(qǐng)家庭，在其房產(chǎn)進(jìn)行注記操作后無(wú)法進(jìn)行房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議網(wǎng)簽。申請(qǐng)人變更擔(dān)保方式的，在擔(dān)保方式變更完成后，系統(tǒng)解除對(duì)該家庭的履約承諾注記。
　　三、履約擔(dān)保方式的轉(zhuǎn)換
　　已選擇履約承諾方式進(jìn)行擔(dān)保的公租房承租家庭，因特殊原因需對(duì)名下房產(chǎn)進(jìn)行交易的，可申請(qǐng)變更擔(dān)保方式，重新提供保證人。反之，提供保證人的承租家庭，如有特殊原因也可以變更為履約承諾方式。
　　四、免于履約擔(dān)保的情形
　　以下兩類(lèi)公租房申請(qǐng)家庭可免于履約擔(dān)保：
　　一是已取得廉租住房實(shí)物配租補(bǔ)貼資格的家庭，可免于履約擔(dān)保。
　　二是公租房申請(qǐng)人或者共同申請(qǐng)家庭成員，截至申請(qǐng)公租房之日符合以下條件之一的，可免于提供履約擔(dān)保：第一，申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)家庭成員已連續(xù)繳存住房公積金1年以上且月繳存額合計(jì)500元以上的。第二，住房公積金賬戶(hù)余額合計(jì)2萬(wàn)元以上的。
　　五、與履約擔(dān)保制度相關(guān)的政策措施
　　（一）建設(shè)公租房不良信用管理體系
　　目前天津市已初步建立住房保障不良信用管理體系，對(duì)嚴(yán)重違反公租房相關(guān)規(guī)定的承租家庭，將被錄入天津市住房保障不良記錄管理系統(tǒng)，限制其申請(qǐng)其他住房保障，并不得對(duì)名下房屋進(jìn)行交易，以加大對(duì)公租房欠繳租金等失信行為的懲戒力度。
　?。ǘ惩ü夥窟`約司法訴訟渠道
　　天津市通過(guò)司法途徑處理公租房違規(guī)家庭事項(xiàng)，已初步建立起與屬地區(qū)法院、中級(jí)法院、市高級(jí)法院三級(jí)法院的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。有關(guān)法院在受理時(shí)采取了有效措施予以支持。在起訴欠租家庭補(bǔ)繳租金方面，采用適用簡(jiǎn)易程序和小額訴訟等便捷審理模式，壓縮辦理時(shí)限，并通過(guò)劃扣住房公積金、銀行存款、工資、租房保證金等途徑落實(shí)追繳224戶(hù)，追回拖欠租金近百萬(wàn)元；此外，騰退住房訴訟立案8戶(hù)，5戶(hù)已判決，3戶(hù)執(zhí)行。
　　作者：天津市住房保障管理辦公室 董潔 薛克明 周軼洲