中國(guó)炒房客逃離國(guó)內(nèi)樓市 組團(tuán)進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)

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從限購(gòu)令到多地限購(gòu)松綁，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的行情還未出現(xiàn)明顯改觀。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)分別為68個(gè)和67個(gè)。

日前，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》公開(kāi)征求意見(jiàn)結(jié)束，不動(dòng)產(chǎn)登記要來(lái)了，房產(chǎn)稅還遠(yuǎn)嗎?一旦實(shí)施，對(duì)打擊投機(jī)性購(gòu)房將帶來(lái)不小的影響。

中國(guó)炒房客們從不景氣的國(guó)內(nèi)樓市抽身，看到歐洲經(jīng)濟(jì)正從危機(jī)中回溫，紛紛轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)市場(chǎng)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士建議，并非所有人都適合海外投資。

炒房客逐鹿海外

被業(yè)界視為“投資風(fēng)向標(biāo)”的華人首富李嘉誠(chéng)，自去年8月以來(lái)累計(jì)出售了內(nèi)地近200億元的房地產(chǎn)投資，將敏銳的市場(chǎng)眼光瞄準(zhǔn)歐洲市場(chǎng)。

投資風(fēng)向標(biāo)”的轉(zhuǎn)向也牽動(dòng)著投資者的情緒。溫州人黃先生是房產(chǎn)投資的老手，以前在內(nèi)地樓市頻頻出手，只是最近著實(shí)再難找到稱心的投資項(xiàng)目了。李嘉誠(chéng)等眾多投資大碗改弦易轍，轉(zhuǎn)投歐洲房產(chǎn)，促使黃先生將眼光轉(zhuǎn)向了葡萄牙。

今年6月，黃先生隨葡萄牙商考團(tuán)進(jìn)行了實(shí)地考察。他的目標(biāo)很明確——“對(duì)低估的房產(chǎn)”決不手軟、“分散投資避免風(fēng)險(xiǎn)”。很快他就看中了位于葡萄牙度假勝地——阿爾加維的房子，以幾十萬(wàn)歐元一套的優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)入三套，現(xiàn)場(chǎng)支付了定金，8月中旬就辦理完葡萄牙黃金居留手續(xù)?，F(xiàn)在繼續(xù)在中國(guó)經(jīng)商的黃先生，一邊每月獲得租金收益，另一邊看著復(fù)蘇后的葡萄牙房?jī)r(jià)給他帶來(lái)的房產(chǎn)增值。

越來(lái)越多像黃先生一樣的中國(guó)人將投資目光轉(zhuǎn)向歐洲房產(chǎn)。2014年上半年，中國(guó)人在葡萄牙購(gòu)房的人數(shù)占所有外國(guó)投資者數(shù)量的16%，排名第二，僅次于英國(guó)，且同比大幅增長(zhǎng)超過(guò)200%。

葡萄牙成為中國(guó)投資者“炙手可熱”的房產(chǎn)投資市場(chǎng)，得益于葡萄牙政府于2013年對(duì)外國(guó)公民推出的一個(gè)黃金居留證計(jì)劃，即通過(guò)在葡萄牙投資50萬(wàn)歐元購(gòu)置房產(chǎn)的方式，即可申請(qǐng)攜帶家人移民葡萄牙，滿足一定條件后可獲得永久居住權(quán)。

好望角投資服務(wù)(香港)有限公司總裁詹惠敏在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是對(duì)房地產(chǎn)投資首要的影響因素。一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊較大，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)不明朗;另一方面，歐洲經(jīng)濟(jì)正從歐債危機(jī)的陰影中走出，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁。

詹惠敏表示，經(jīng)濟(jì)回升是房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的明顯信號(hào)，經(jīng)濟(jì)慢慢回溫，也要判斷海外市場(chǎng)房?jī)r(jià)是否處于低谷態(tài)勢(shì)。目前來(lái)看，境外房?jī)r(jià)比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

不僅是葡萄牙一國(guó)，中國(guó)投資者對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了極大的熱情。一組數(shù)據(jù)可以佐證，2014年上半年，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)房支出達(dá)220億美元，成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大客戶，約占總銷售額的四分之一，同比增長(zhǎng)71.9%。過(guò)去一年，中國(guó)買主投資英國(guó)房產(chǎn)的金額約為35億英鎊，倫敦市中心新建住房的國(guó)際買家近50%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地;中國(guó)公民在澳大利亞購(gòu)買的房產(chǎn)總價(jià)值預(yù)計(jì)超過(guò)50億澳元。

不是所有人都適合海外投資

事實(shí)上，房產(chǎn)投資的升溫反映了中國(guó)財(cái)富管理市場(chǎng)“蛋糕”的擴(kuò)容。數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)居民可投資資產(chǎn)規(guī)模達(dá)109.1億元，最近5年年平均增長(zhǎng)速度達(dá)12%，并呈現(xiàn)加速上漲的趨勢(shì)，2014年增長(zhǎng)速度接近16%。

一方面是中國(guó)人投資市場(chǎng)需求的不斷擴(kuò)張，另一方面卻是內(nèi)地市場(chǎng)缺乏好產(chǎn)品，以及海外投資渠道的相對(duì)有限。“中國(guó)財(cái)富管理市場(chǎng)缺乏豐富多彩、品質(zhì)優(yōu)良的好產(chǎn)品。”宜信公司創(chuàng)始人、CEO唐寧表示。

“其實(shí)中國(guó)居民的境外投資渠道是非常有限的，大概有幾個(gè)方向，QDII、在境外設(shè)立特殊項(xiàng)目公司(SPV)、境外上市公司的持股計(jì)劃，以及商業(yè)銀行發(fā)行的外幣理財(cái)產(chǎn)品。”詹惠敏說(shuō)。

詹惠敏分析，信息的不對(duì)稱也會(huì)造成海外投資在境外折翼。中外法律監(jiān)管不同，國(guó)內(nèi)外對(duì)預(yù)期收益的理解有差異，境外在完全市場(chǎng)環(huán)境下的定價(jià)機(jī)制會(huì)造成高波動(dòng)性;對(duì)國(guó)外金融產(chǎn)品不熟悉，國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的差別等因素也制約了海外投資。

“在目前情況下，海外投資并不適合所有人。”業(yè)內(nèi)人士建議，首先要凈資產(chǎn)基本在百萬(wàn)美元以上，起始投資一般不宜超過(guò)10%，有一定的外語(yǔ)能力，能夠自主創(chuàng)業(yè)的人群，因?yàn)檫@類人能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比較高。此外，最好家庭或個(gè)人有國(guó)際文化或生活的經(jīng)歷，學(xué)習(xí)研究能力比較強(qiáng)，有前瞻性和獨(dú)立思考能力，比較適合海外投資。

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