多城市樓市限購松后房貸卡脖 個別成交量不升反降

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記者調查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市限購松綁后的成效不彰，個別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優(yōu)惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購對樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關鍵。而從半年報來看，房企普遍面臨現(xiàn)金流減少和融資成本的雙重壓力。面對樓市“寒冬”，開發(fā)商的“糧草”備足了嗎？下一個倒下的會是誰？  

自6月20日呼和浩特發(fā)文宣布取消限購以來，“救市潮”已在全國各地蔓延開來。  

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至8月26日，全國47個限購城市中，已有37個城市取消或調整限購政策。  

然而，各地救市政策似乎并沒有達到預期的效果。《每日經(jīng)濟新聞》記者綜合中原地產(chǎn)與克而瑞等機構的研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除了呼和浩特、南昌、長春、蘇州，大多數(shù)出臺救市政策的城市成交并未出現(xiàn)持續(xù)回暖，部分城市成交量反而進一步下滑。  

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，本輪樓市價格出現(xiàn)調整根源在于市場供求關系發(fā)生了逆轉，除了一線城市，大部分城市供過于求，即使限購放松，帶來的新增需求也相當有限。除非房貸能出現(xiàn)大力度松綁，否則市場很難出現(xiàn)實質性回暖。  

然而，在中國經(jīng)濟去杠桿化的大背景下，加上目前處于利率市場化的過程中，銀行的攬儲成本居高不下，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空了。世聯(lián)行認為，此前85折的房貸利率優(yōu)惠恐難再現(xiàn)，預計接下來市場成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。  

個別城市松綁后成交反降/  

克而瑞監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，作為首個放開限購的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠高于上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環(huán)比上漲68.62%，同比漲幅也達到42.55%。  

然而，呼和浩特的回暖只是個例。中原地產(chǎn)研究中心對30個調整限購政策的城市跟蹤發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市成交量出現(xiàn)短期沖高后馬上回落至正常水平，部分城市成交持續(xù)低迷，救市政策的長期效果仍待觀察。  

在8個率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現(xiàn)明顯回升，無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現(xiàn)短期成交沖高現(xiàn)象，之后又逐漸恢復至今年3月以來的水平，而短期沖高現(xiàn)象主要是由于集中備案所致；廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。  

在隨后政策放松的12個城市中，南昌、長春、蘇州三地在政策放松后的一個月內市場成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。  

武漢及西安政策調整后，市場未有任何明顯反應；?？谠谙拶彿潘珊笕站山涣枯^前期反而下降了27%。  

在最近調整樓市政策的10個城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現(xiàn)象，其中青島及佛山短期沖高時間分別達到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對政策調整未作出明顯反應，其中徐州由于去年末已經(jīng)對限購措施作出調整，而長沙從限購令執(zhí)行初期開始就較為寬松。  

克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購調整前累積的成交單在限購松綁后集中補備案或補網(wǎng)簽，但并沒有帶動新增成交，因此呈現(xiàn)出沖高后回歸常態(tài)的趨勢。”從限購取消之后各城市市場情況來看，購房者看房數(shù)量明顯上升，但基本以咨詢政策變化為主，來訪客戶的轉化量(包括意向轉簽約的轉化率)都沒有明顯提升，因此成交量并未出現(xiàn)明顯上升。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在46個限購城市中，除了一線城市和部分重點二線城市嚴格執(zhí)行限購以外，大多數(shù)城市的執(zhí)行力度并不嚴厲，外地人要獲得當?shù)貞艏容^容易，取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。  

目前來看，各地救市潮對提振房企業(yè)績的作用也有待觀察?？硕鸬慕y(tǒng)計報告顯示，其監(jiān)測的16家重點房企7月份銷售額全部呈現(xiàn)環(huán)比下跌。