限購(gòu)松綁后樓市萬(wàn)象:買房人數(shù)上升 優(yōu)惠活動(dòng)減少

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福建省住建廳終于將救市政策公布了。在悄悄執(zhí)行了一周之后，8月8日，福建省住建廳官網(wǎng)終于悄悄掛出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（下稱“《意見(jiàn)》”），被業(yè)內(nèi)稱為“閩八條”，這是自本輪地方政府松綁樓市調(diào)控以來(lái)，首個(gè)正式由省級(jí)政府出臺(tái)的樓市松綁政策。

首個(gè)省級(jí)區(qū)域出手救市被疑力度偏大

這份早在8月1日即開始執(zhí)行的福建省樓市救市文件規(guī)定，實(shí)行分類調(diào)控：福州市、廈門市可以根據(jù)本地市場(chǎng)變化情況，調(diào)整放開住房限購(gòu)措施；在全省范圍內(nèi)購(gòu)房辦理簽約、貸款、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)時(shí)，無(wú)需提供一定年限納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

專業(yè)分析認(rèn)為，這一文件意味著，在福建境內(nèi)，隨著各市縣的逐步落實(shí)，將全部取消樓市限購(gòu)。

《意見(jiàn)》還規(guī)定，福建將同時(shí)放松樓市限貸，具體表現(xiàn)在：房屋登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購(gòu)房人擁有一手住房的套數(shù)情況；家庭購(gòu)買首改房按首套房認(rèn)定；購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定；金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，福建部分放松樓市限貸的措施，力度偏大、失當(dāng)，部分政策的可操作性較差。楊紅旭指出，比如“房屋登記機(jī)構(gòu)出具的查詢證明只載明購(gòu)房人擁有一手住房的套數(shù)情況”等，對(duì)于購(gòu)房人套數(shù)證明，居然不包括二手房，如果一個(gè)家庭手中現(xiàn)有五套已還清貸款的二手房，在新購(gòu)第六套房時(shí)，難道房管局出具的證明是“無(wú)房”？

福建樓市成交下滑程度

超全國(guó)平均水平

那么，《意見(jiàn)》是否執(zhí)行了呢？對(duì)此，福建省住建廳有關(guān)工作人員向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，目前省住建廳出臺(tái)的只是一個(gè)意見(jiàn)，具體到執(zhí)行層面，哪個(gè)市縣是否已經(jīng)開始實(shí)施，要看市縣進(jìn)一步的規(guī)定。

從目前各個(gè)地方公布的救市政策來(lái)看，福建省的救市力度超過(guò)了其他市縣政府，正是因此，福建的救市被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有些“著急上火”。福建省住建部門緣何會(huì)這么著急？

上述福建省住建廳有關(guān)工作人員向記者坦言，是因?yàn)闃鞘袖N售下滑、庫(kù)存上升。

據(jù)福建省統(tǒng)計(jì)局公布，今年1—6月，福建商品房銷售面積1922.33萬(wàn)平方米，同比下降14.7%；其中，住宅銷售面積1553.37萬(wàn)平方米，下降21.3%。商品房銷售額1762.92億元，下降11.0%；其中，住宅銷售額1417.30億元，下降15.7%。

對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，今年上半年福建省的房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑超過(guò)了全國(guó)平均水平。數(shù)據(jù)顯示，今年1—6月份，全國(guó)商品房銷售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%。很顯然，福建省的商品房銷售面積和銷售額下降幅度超過(guò)全國(guó)市場(chǎng)的整體情況。

正是在這一局面下，福建的樓市庫(kù)存大幅上升。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月末，福建商品房待售面積1146.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.5%；其中，住宅待售面積523.11萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)25.8%。

不過(guò)，有福建本地的購(gòu)房人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》指出，福建樓市之所以遭遇高庫(kù)存，除了限購(gòu)限貸等調(diào)控之外，房?jī)r(jià)過(guò)高也是一個(gè)重要原因。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的7月百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，廈門房?jī)r(jià)為20428元/平方米，比一線城市廣州還高出2260元；省會(huì)福州也達(dá)到15059元/平方米。此外，記者走訪了解到，福建省還有多個(gè)城市的房?jī)r(jià)每平方米超萬(wàn)元。

解除限購(gòu)的部分城市交易量穩(wěn)中有升

除了福建之外，還有浙江的杭州和溫州、內(nèi)蒙古呼和浩特、山東濟(jì)南、安徽無(wú)錫和銅陵、四川等地，也采取了一定的樓市救市措施。尤其是福建作為首個(gè)省級(jí)政府出手救市，引發(fā)了連鎖反應(yīng)。最新消息顯示，8月11日，湖南省住建部門規(guī)定，通過(guò)政府回購(gòu)普通商品房用作保障房源、異地購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目資本金監(jiān)管減半等五方面，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

那么，市場(chǎng)是否迅速逆轉(zhuǎn)了呢？

首先從開發(fā)商方面來(lái)看，開發(fā)商的熱情有所高漲。以濟(jì)南為例，僅僅8月8日一天，就有天鴻萬(wàn)象新天北地塊、銀豐唐郡3號(hào)地塊、黃金99御園等3個(gè)以上的新盤拿到了預(yù)售證。而在呼和浩特，自6月20日呼市取消樓市限購(gòu)以來(lái)，在不到兩個(gè)月內(nèi)呼和浩特市就有18個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，而整個(gè)5月，呼市只有6個(gè)新項(xiàng)目入市。

一些開發(fā)商也提高了議價(jià)主動(dòng)權(quán)。對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)行情，呼和浩特市博雅園項(xiàng)目銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格為8000多元/平方米，最近呼市取消了樓市限購(gòu)，來(lái)看房買房的人比以前增多了，目前來(lái)買房不會(huì)有太大的優(yōu)惠。

而在另一方面，市場(chǎng)成交量有哪些變化呢？

從呼和浩特市交易情況來(lái)看，今年8月第一周（8月3日至8月9日），呼和浩特市商品房（包括住宅、辦公、商業(yè)用房）的總體成交套數(shù)為320套，總體成交均價(jià)為5350元/平方米，成交總面積為33428平方米，日均成交40多套，與7月限購(gòu)剛解除時(shí)交易量相差不大，基本上延續(xù)了7月交易平穩(wěn)中有所上升的態(tài)勢(shì)，但并未出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。

7月份解除限購(gòu)的濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了成交有所起色的情況。今年5、6月，濟(jì)南市的日均住宅成交量只有100套，但進(jìn)入7、8月份以來(lái)，濟(jì)南住宅成交量有所放大。公開數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南樓市在7月28日—8月3日共成交商品房1978套，其中，住宅共成交1410套，日均近200套。而8月4日—8月10日的一周內(nèi)共成交商品房2210套，住宅共成交1633套，日均200多套；其中8月5日濟(jì)南住宅成交304套，是8月份以來(lái)成交最高點(diǎn)。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，樓市限購(gòu)限貸的目的就是抑制一部分投資投機(jī)性需求，而隨著一些地方放松限購(gòu)等，首先將會(huì)帶來(lái)潛在購(gòu)房需求的增加。一旦有多個(gè)城市松綁限購(gòu)，同時(shí)增加房地產(chǎn)信貸，那市場(chǎng)形勢(shì)或?qū)⒂兴棉D(zhuǎn)。

但桑豫峰同時(shí)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)陷入調(diào)整以來(lái)，地方政府以各種形式放松乃至取消限購(gòu)，只能表明，它們?nèi)硬坏舴康禺a(chǎn)這根“拐棍”。當(dāng)前地方政府最關(guān)鍵的任務(wù)還是要深化經(jīng)濟(jì)體制改革，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，否則，即使房地產(chǎn)短暫回暖，也不過(guò)是增加了又一層泡沫。

截至目前，全國(guó)已有不少于30個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了微調(diào)或松綁，福建和湖南甚至從省級(jí)層面發(fā)文，放松樓市政策。地方微調(diào)政策通常涉及：降低限購(gòu)門檻，放松非戶籍資格審查和購(gòu)房落戶政策；微調(diào)公積金政策，提高公積金可貸額度；稅收減免、優(yōu)惠補(bǔ)貼；房?jī)r(jià)審查，限制降幅等。目前北京、上海、廣州、深圳四大一線城市尚未對(duì)限購(gòu)做出根本性調(diào)整。

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