房產高庫存逼迫 未來2月4大城市或掀降價狂潮

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高庫存壓頂掀降價狂潮

有市場分析人士認為，一線城市限貸短期內難以松動，庫存和銷售量之比持續(xù)攀升，房企為完成銷售目標，金九銀十期間將“降價走量”搶收。

       “北京土地市場又一宗地塊流標，可見房企資金鏈逐步緊縮的壓力。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅向記者表示，隨著年底還貸、銷售目標完成的時間節(jié)點的到來，房企將會承受來自于銷售業(yè)績以及資金層面的更大壓力。

“一線城市庫存壓力異常大，房價開始‘扛’不住了。”某房地產研究院研究員嚴躍進向記者表示，今年7月份，一線城市新建商品住宅成交均價環(huán)比下降2.4%，每平方米下跌了540元，房企降價讓利的力度在加大。

無獨有偶，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，開發(fā)商將在“金九銀十”期間加大推盤力度，而年報業(yè)績壓頂，適度調整價格策略仍將是大多數房企的選擇。

一線城市房價實降

8月17日，上海易居房地產研究院的一份研究報告指出，2014年7月份，一線城市新建商品住宅成交均價為22428元/平方米，環(huán)比減少2.4%，同比增長3.3%；7月份成交均價比6月份下跌了540元/平方米。

而從具體城市房價表現來看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅成交均價分別為24933元/平方米、26512元/平方米、14939元/平方米和24476元/平方米，環(huán)比增幅分別為-8.2%、0.2%、-12.0%和0.3%，同比增幅分別為-0.2%、6.4%、6.4%和0.5%。

而對比2014年6月份商品住宅成交數據可見，北京和廣州6月份房價環(huán)比增幅較大，而進入7月份后，則變成跌幅較高。

值得注意的是，房企銷售量難以提升導致資金回流不暢的壓力已經傳導到土地市場上，以北京土地市場的表現為例，過去有地塊入市即被搶走的現象真正地成為了“過去”。今年進入8月份后，土地市場保持了持續(xù)低溫態(tài)勢。據統(tǒng)計，截至8月17日，北京國土局共推出9宗地塊，其中2宗掛牌出讓地塊以底價成交，1宗流拍，5宗招標地塊亦基本以底價成交。

郭毅判斷，接下來土地低價成交或者流拍現象仍將繼續(xù)，而下半年若無來自房調政策以及信貸政策層面的放松，樓市下行趨勢仍將持續(xù)。

“一線城市看跌情緒在未來幾個月內依然難以驅散，無論是商品住宅、辦公物業(yè)還是商業(yè)營業(yè)用房，其庫存都面臨較大的去化壓力。”嚴躍進表示，自2月份以來，一線城市連續(xù)6個月每個月均呈現供大于求的市場現象，這加劇了庫存積壓和銷售不利的矛盾。

庫存高企將催生降價潮

數據顯示，2014年7月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3402萬平方米，環(huán)比增長4.4%，同比增長27.5%。這意味著繼6月份庫存量創(chuàng)新高后，7月庫存繼續(xù)攀升。

具體來看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅庫存量分別為1024萬平方米、1158萬平方米、857萬平方米和362萬平方米，環(huán)比增幅分別為4.5%、4.1%、2.0%和11.2%，同比增幅分別為28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。

而從庫存和銷售量之比（簡稱“存銷比”）情況來看，2014年7月份，一線城市新建商品住宅存銷比為16.4個月，而6月份則為15.4個月。由此可見，市場低迷下，一線城市的存銷比上升速度加快。

具體來看，2014年7月份，北京、上海、廣州和深圳4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個月、17.2個月、14.1個月和14.7個月。而在2013年年末，上述4個城市的存銷比分別為7.6個月、8.7個月、9.0個月和11.9個月。

“顯然，2014年一線城市樓市消化庫存變得艱難。”嚴躍進表示，北京存銷比的反彈力度最大，由去年庫存壓力最小逆轉成為今年去存貨壓力最大的城市，預計北京市場房價的降溫力度將較大。

此外，上海商品住宅市場的去庫存壓力也不低。同策咨詢研究部數據顯示，2014年1月份-7月份，上海商品住宅累計成交面積約476.29萬平方米，同比跌幅達29.96%。而從8月份前兩周的樓市表現來看，市場仍然沒有回歸到“量”的軌道上來。

對此，張宏偉表示，上海市場成交量普遍性下滑、去庫存壓力仍然較大、房貸收緊局面并未出現實質性改變等多重等因素使得上海房企下半年銷售壓力、經營壓力明顯增加。

“2014年即將過去8個月，對于上市房企來講，年報業(yè)績壓頂，其在9月份-10月份將加大推盤力度，適度調整價格搶收‘金九銀十’。”張宏偉進一步表示，以上海為例，大范圍的“降價潮”即將來臨。同時，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)的項目預計會出現20%-30%的大幅降價。