國企斥60億建"奧地利小鎮(zhèn)"：游客稀少 收益甚微

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2011年4月，五礦建設傳出消息稱，將把奧地利哈爾施塔特鎮(zhèn) “搬到”其位于惠州博羅縣的旅游地產(chǎn)項目中。該項目總投資60億元，名為“哈施塔特”，與奧地利小鎮(zhèn)僅一字之差。按照五礦建設當時的規(guī)劃，6年后這里將出現(xiàn)一個湖邊的商業(yè)化旅游區(qū)以及圍山而建的別墅群，建成后會成為中國南方最美小鎮(zhèn)。

國企60億建“山寨”奧地利小鎮(zhèn)：2年僅收回4億

如今，工期過半，第一期交樓已近兩年，這個克隆版奧地利小鎮(zhèn)開發(fā)得怎么樣了？7月15日，記者來到哈施塔特項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，圍山而建的別墅區(qū)人煙稀少，進入小鎮(zhèn)的馬路塵土飛揚，核心商業(yè)區(qū)僅零星開張，雖然白天游客不少，但一到晚上，項目現(xiàn)場就一片漆黑，街上僅剩下巡邏的保安。

五礦建設進軍旅游地產(chǎn)的時間并不長，除了哈施塔特這個項目外，2013年4月，五礦建設還在南京江寧擬投20億美元打造方山旅游小鎮(zhèn)。不過，有業(yè)內(nèi)人士認為，在旅游地產(chǎn)的開發(fā)圈內(nèi)，五礦算不上是主力軍，市場占有率也較低。

別墅區(qū)圍山而建

據(jù)記者了解，哈施塔特項目總投資60億元，占地近100萬平方米，預計配備2萬平方米的特色商業(yè)區(qū)、8000平方米的臨街商鋪，現(xiàn)已規(guī)劃樓面面積約115萬平方米，投資商為中國五礦集團旗下的五礦建設，開發(fā)商為五礦建設下屬博羅縣碧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

“現(xiàn)在哈施塔特的旅游運營很不錯，已經(jīng)累計接待游客幾十萬了。”博羅縣碧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責人譚穗生告訴記者。

7月15日，記者在哈施塔特看見，在小鎮(zhèn)的商業(yè)區(qū)內(nèi)既有搖著小旗的旅行團，也有身穿禮服來此拍攝婚紗照的新人，顯得較為熱鬧。

離小鎮(zhèn)最近的區(qū)域是惠州江北區(qū)和博羅縣。從江北出發(fā)，沿著惠博大道到哈施塔特所在地，開車需半小時?；莶┐蟮纼蓚葏R集了由保利等房企所建的十幾個項目，或別墅或高層，風格不同，但都是新樓盤。從博羅縣出發(fā)，沿著縣里主干道之一的商業(yè)街往東，開車需10分鐘才到盡頭，哈施塔特便在路的右側，這條主干道從東街開始也全都是一幢幢嶄新的高樓。

博羅縣一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士吳先生告訴記者，從置信花園(商業(yè)街旁的一個小區(qū))以東開始，全部都是最近三年才開始建設的，現(xiàn)在新樓盤的占地面積和縣里舊樓差不多了。不過，7月15日晚上，記者發(fā)現(xiàn)，商業(yè)東街兩邊、惠博大道近博羅縣段附近，都整棟整棟地黑著燈。

那么，哈施塔特入住情況又如何?博羅縣房管局網(wǎng)站信息顯示，哈施塔特持有五張預售證，分別涉及一期三個區(qū)、二期以及三期，其中共有554套商品房，已售337套。記者粗略估算，房屋已售出約六成。另據(jù)哈施塔特營銷中心一名銷售人員介紹，開盤較早的一期、二期的房子已售八成。

然而，7月15日下午，記者卻發(fā)現(xiàn)，在熱鬧的商業(yè)區(qū)一邊，圍山而建的別墅區(qū)人煙稀少。當晚九點，記者再次來到小鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)，除了路燈外，整個別墅區(qū)里僅有一戶還亮著燈，與幾百套的銷售量形成了強烈反差。

當記者向譚穗生確認時，他并未否認，并解釋稱，入住少一是因為別墅裝修時間很長，一般要一年，而他們交樓還不到兩年;二是因為他們的客戶很多不是剛需，所以都屯著不裝修，現(xiàn)在裝修的只是幾家。

游客消費難支撐配套商運營

高力國際董事陳厚橋認為，一方面周邊商業(yè)配套建設要跟上，配套齊全，入住率才高;另一方面別墅的選址很重要，如果距離市區(qū)能在30分鐘之內(nèi)，那么買房者就很有可能把這里當作第二居所，反之則只會被當作投資或者度假。據(jù)其分析，哈施塔特既然選址在惠州，那么該項目的客戶定位便應該主要是廣州、深圳以及惠州三地的消費者，然而哈施塔特距離距離深圳市110公里，距離廣州市125公里，車程都超過一個小時。

哈施塔特項目所在地，原來是大片大片的山地，“特殊”的選址，讓別墅購買者入住意愿不高，湖邊樹枝上的小鳥，往往是被喧囂的游客吵醒。

“單靠熱鬧就能留住買家嗎?”哈施塔特一名業(yè)主在網(wǎng)上質疑道，直指五礦建設的項目旅游熱但配套建設更不上的情況。

小鎮(zhèn)的配套建設究竟如何?7月15日下午，記者在哈施塔特外看到，從博羅縣中心到哈施塔特僅有一趟公交，小鎮(zhèn)周圍的幾個樓盤也都處于在建中，哈施塔特門前那條幾百米長的路滿是泥土，車輪轉動得稍快，便會揚起一路的塵土。

在這條馬路旁邊，一側樹著一排宣傳板，但沒有動工的跡象。據(jù)其營銷中心一名銷售介紹，這里將建成8千平方米的臨街商鋪。譚穗生亦告訴記者，這里是滿足住戶日常生活的基礎商業(yè)，預計年底完工。

在譚穗生看來，小鎮(zhèn)的生活配套“基本齊備”，雖然臨街商鋪還待建，但是小鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)區(qū)已經(jīng)開了十幾家店鋪，可以在小鎮(zhèn)內(nèi)滿足吃喝娛樂等需求。至于如何買菜，他表示，因為小鎮(zhèn)距離江北、博羅都很近，所以平時可以買了菜再回家。

隨后，記者來到商業(yè)區(qū)發(fā)現(xiàn)，偌大的商業(yè)區(qū)雖然有很多游客，但開張的店鋪屈指可數(shù)，為不影響觀瞻，大多數(shù)店鋪安裝的是假門，整個小鎮(zhèn)只有一家小型便利店。這在華德顧問公司總裁黃柏林看來，簡直不可思議，“100萬平方米的項目怎么也要配一個兩、三千平方米的沃爾瑪社區(qū)店”。

據(jù)記者了解，開張的店鋪很多是自營的。譚穗生表示，為了保證服務水準，店鋪都是或者自己經(jīng)營、或者委托經(jīng)營。此外，商業(yè)區(qū)之所以有很多還沒有開放，是在給大型品牌預留。至于這里未來會引進的大型品牌是哪幾家，譚稱還在洽談中，暫不方便透露。

哈施塔特的入住率低和配套建設少有關系嗎?在陳厚橋看來，配套和入住是相互影響的，僅憑游客消費支撐不了商業(yè)區(qū)的運營，只有買房者把這里當成是第二居所，商業(yè)才有可能旺起來。另外，據(jù)他分析，如果哈施塔特周邊的小區(qū)入住率高，也能抬升商戶加盟哈施塔特商業(yè)區(qū)的熱情，但現(xiàn)在周邊也沒有發(fā)展起來，所以只能靠五礦建設自己慢慢培育了。

那么，哈施塔特開發(fā)之前對于住宅周邊配套建設的規(guī)劃是什么樣?對此，博羅縣住建局規(guī)劃用地科的一位工作人員向記者表示，哈施塔特的規(guī)劃主要由當?shù)卦O計院的編研中心負責。但當記者趕到編研中心時，該中心鄭主任以她個人不方便接受采訪為由婉拒了記者。