2015房地產(chǎn)估價師知識點整理：房產(chǎn)稅收法律制度（3）

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　　契稅，是指以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　1.契稅的納稅人

　　在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬、承受的單位和個人為契稅的納稅人。

　　2.契稅的征稅范圍

　?。?）國有土地使用權出讓。

　　（2）土地使用權轉讓。包括出售、贈與和交換。

　?。?）房屋買賣。包括以房產(chǎn)抵債或以實物交換房屋；以房產(chǎn)作投資或作股權轉讓；買房拆料或翻建新房。

　?。?）房屋贈與。

　?。?）房屋交換。

　　3.契稅的計稅依據(jù)

　　（1）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。

　?。?）土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　?。?）土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據(jù)是所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

　　4.契稅的稅率

　　契稅實行幅度比例稅率。契稅的稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在3%~5%范圍內(nèi)，按照本地區(qū)實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

　　5.契稅應納稅額的計算

　　契稅應納稅額的計算公式為：

　　應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　契稅應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發(fā)生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，折合成人民幣計算。

　　6.契稅的減免稅優(yōu)惠

　　有下列情形之一的，減征或免征契稅：

　?。?）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　?。?）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。

　?。?）因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或免征契稅。

　?。?）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。

　　（5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　?。?）應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬。

　?。?）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。

　　7.契稅的申報繳納

　　契稅的納稅義務發(fā)生時間為，納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同當天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質(zhì)憑證的當天。自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，納稅人應當向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。契稅應在土地、房屋所在地的征收機關繳納。納稅人辦理納稅事宜后，征收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證。

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