2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》：房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　所有的人都生活、工作在一個(gè)建筑環(huán)境內(nèi)，住宅、寫字樓、購物中心、休閑娛樂中心、市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市配套設(shè)施等建筑環(huán)境要素并不會(huì)自己出現(xiàn)，這就需要有一些人或組織去推動(dòng)并實(shí)施其開發(fā)建設(shè)、維護(hù)和再開發(fā)的過程，房地產(chǎn)開發(fā)商也就應(yīng)運(yùn)而生。

　　房地產(chǎn)開發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿足社會(huì)需要的復(fù)雜商業(yè)活動(dòng)，既包括從取得土地開始、進(jìn)行土地和建筑物開發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，也包括從購買現(xiàn)有建筑物開始、經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。要通過房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，將滿足社會(huì)空間需求的設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，需要土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入，同時(shí)創(chuàng)造出滿足消費(fèi)者對(duì)空間、時(shí)間和服務(wù)需要的新價(jià)值。社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的需求持續(xù)不斷，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)增長、人口增加和技術(shù)進(jìn)步，消費(fèi)者品味和偏好也在不斷發(fā)生變化，居民不斷有對(duì)生活方式的新追求和新選擇。作為房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的發(fā)起者，房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是開發(fā)創(chuàng)意、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資融資、工程建造和市場(chǎng)營銷環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)管理者，也是開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者和開發(fā)利益的主要分享者。

　　房地產(chǎn)開發(fā)綜合投入的內(nèi)容：

　　土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神、伙伴關(guān)系

　　房地產(chǎn)開發(fā)者和開發(fā)企業(yè)的角色：

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的發(fā)起者；

　?、谑情_發(fā)創(chuàng)意、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資融資、工程建設(shè)、市場(chǎng)營銷環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)管理者；

　?、坶_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者；

　?、荛_發(fā)利益的主要分享者。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的最終產(chǎn)品，即一個(gè)新開發(fā)或再開發(fā)的物業(yè)，是許多專業(yè)人士共同協(xié)作努力的結(jié)果。開發(fā)活動(dòng)需要金融機(jī)構(gòu)參與，沒有金融機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)受到很大制約；開發(fā)活動(dòng)需要規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)、工程管理專家和建筑工人參與，這是開發(fā)項(xiàng)目建造質(zhì)量和效率的關(guān)鍵；開發(fā)商在整個(gè)開發(fā)過程中，還要與政府機(jī)構(gòu)打交道，以解決有關(guān)土地獲取、政府審批、規(guī)劃調(diào)整、拆遷、建筑規(guī)范、市政設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施配套等問題；許多城市的社區(qū)團(tuán)體和民眾也越來越多地要求參與開發(fā)過程，與這些社區(qū)團(tuán)體溝通和談判也對(duì)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響；在檢驗(yàn)項(xiàng)目成功與否的租售過程，還需要與經(jīng)驗(yàn)豐富的營銷專家、形象推廣專家、銷售人員、律師等密切配合。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目日益大型化的趨勢(shì)，要求開發(fā)商具備比以往更多的知識(shí)與技能，包括：市場(chǎng)與市場(chǎng)營銷、城市增長模式、法律制度、地方規(guī)章、公共政策、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與合同、土地開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、融資、風(fēng)險(xiǎn)控制和時(shí)間管理等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)過程中每項(xiàng)具體工作越來越復(fù)雜，使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)隊(duì)伍的發(fā)展壯大。然而，不論房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得多么復(fù)雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產(chǎn)開發(fā)的基本步驟。

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