2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：功能折舊

　　功能折舊

　　功能缺乏

　　可修復(fù)的功能缺乏

　　在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在估價(jià)對象建筑物上單獨(dú)增加該功能的必要費(fèi)用，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用，即增加該功能所超額的費(fèi)用為折舊額

　　例題：某幛應(yīng)有電梯而沒有電梯的辦公樓，重建價(jià)格為2000萬元，現(xiàn)增設(shè)電梯需要120萬元，假設(shè)現(xiàn)在建造辦公樓時(shí)一同安裝電梯只需要100萬元。請計(jì)算該辦公樓因沒有電梯引起的折舊及扣除沒有電梯引起的折舊后的價(jià)值：

　　不可修復(fù)的功能缺乏

　　將未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該功能假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)就具有的必要費(fèi)用，即得到折舊額

　　功能落后

　　可修復(fù)的功舊能落后

　　其折舊額為該功能落后電梯的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折，加上拆除該功能落后電梯的必要費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上安裝新的功能先進(jìn)電梯的必要費(fèi)用，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝的必要費(fèi)用

　　不可修復(fù)的功能落后

　　其折舊額為該功能落后電梯的重置價(jià)格，減去該功能落后電梯已提折，加上拆除該功能落后電梯的必要費(fèi)用，減去該功能落后電梯可回收的殘值，加上利用收益損失資本化法求取的功能落后電梯導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和，減去該新的功能先進(jìn)電梯假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置建造建筑物時(shí)一同安裝的必要費(fèi)用益

　　功能過剩

　　一般不可修復(fù)，要以利用超額持有成本資本化法

　　在重置價(jià)格情況下，扣除功能過剩折舊后的價(jià)值=重建價(jià)格-超額持有成本

　　在重建價(jià)格情況下，扣除功能過剩折舊后的價(jià)值=重建價(jià)格-（無效成本+超額持有成本）

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