2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：成本法估價(jià)的條件

　　成本法估價(jià)需要具備的條件

　　運(yùn)用成本法估價(jià)要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增大有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，花費(fèi)的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)（即可以自由進(jìn)退的市場(chǎng)），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

　　首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個(gè)因素（例如利率上調(diào)）導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤(rùn)激勵(lì)等的作用下會(huì)出現(xiàn)以下循環(huán)：房地產(chǎn)供大于求→房地產(chǎn)價(jià)格下降→房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率降低→房地產(chǎn)開發(fā)投資減少→房地產(chǎn)開發(fā)量縮減→房地產(chǎn)供給減少→房地產(chǎn)價(jià)格上漲→房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率上升→房地產(chǎn)開發(fā)投資增加→房地產(chǎn)開發(fā)量增加→房地產(chǎn)供給增加→房地產(chǎn)價(jià)格下降……。

　　顯而易見，如果不是在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，或者沒有自由競(jìng)爭(zhēng)，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤(rùn)”而上下波動(dòng)，趨向于“成本加平均利潤(rùn)”。當(dāng)求大于供時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；當(dāng)供大于求時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高，并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低，也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，短期內(nèi)也有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本決定的，海南、北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段“悲慘”局面。

　　盡管有上述原理，但并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價(jià)，而是要求在運(yùn)用成本法時(shí)注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個(gè)問題：

　?。?）是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本也稱為個(gè)別成本，是指某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)。客觀成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。

　?。?）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整?，F(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無論誰建造該商場(chǎng)客觀上都要花費(fèi)那么多成本，但該商場(chǎng)也不會(huì)有那么高的價(jià)值。

　?。?）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評(píng)估價(jià)值；當(dāng)供小于求時(shí)，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評(píng)估價(jià)值。

　　成本法估價(jià)還要求房地產(chǎn)估價(jià)師具有較豐富的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價(jià)等方面的專業(yè)知識(shí)。

　　成本法測(cè)算出的價(jià)值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)值，在中國(guó)可視為房屋所有權(quán)和在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限的土地使用權(quán)的價(jià)值。

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