2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：收益年限的確定

　　1.凈收益每年不變的公式中關(guān)于A的計算

　?、?ldquo;過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。調(diào)查求取估價對象過去若干年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A.
　　②“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。調(diào)查預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A.
　?、?ldquo;未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。調(diào)查預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）

　　2.收益年限的確定

　　收益期限是估價對象自估價時點起自預(yù)期未來可以獲取收益的時間。應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命和土地使用權(quán)剩余期限來確定?？梢詺w納為：

　　1）兩者同時結(jié)束。

　　2）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束（在這種情況下，房地產(chǎn)的價值=建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值+建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價時點的價值。而建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價時點的價值=整個剩余期限的土地使用權(quán)在估價時點的價值一以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為期限的土地使用權(quán)在估價時點的價值）

　　3）建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束（分出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。不可續(xù)期的房地產(chǎn)價值=以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限的房地產(chǎn)價值+土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值；對于出讓合同約定不可續(xù)期的，這種情況比較少見）

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