2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

　　各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)

　　房地產(chǎn)估價(jià)目的，即房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的期望用途，是指委托人為了某種需要而聘請(qǐng)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要根據(jù)估價(jià)目的來決定在估價(jià)時(shí)采取何種估價(jià)假設(shè)前提和何種價(jià)值類型。

　　估價(jià)的假設(shè)前提主要有兩類，一是最高最佳使用前提，二是持續(xù)使用前提。

　　最高最佳使用前提是假設(shè)估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的情況下以價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用方式被使用，估價(jià)時(shí)按這樣的使用方式評(píng)估價(jià)值。

　　相對(duì)于最高最佳使用前提著重強(qiáng)調(diào)估價(jià)對(duì)象本身發(fā)揮最高最佳效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價(jià)對(duì)象對(duì)于一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當(dāng)一個(gè)企業(yè)采取持續(xù)經(jīng)營(yíng)的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時(shí)，我們對(duì)該企業(yè)的組成部分（例如房地產(chǎn)）按照其目前的使用方式評(píng)估其價(jià)值。這時(shí)，僅就估價(jià)對(duì)象本身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)發(fā)揮最大的效用。

　　價(jià)值類型則有市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值、投資價(jià)值以及保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值等。一種類型的價(jià)值通常只會(huì)有一種估價(jià)前提。

　　各種類型的價(jià)值是房地產(chǎn)在各種情況下所體現(xiàn)的交換價(jià)值，也可以說是房地產(chǎn)的權(quán)利束在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值。不同估價(jià)前提和不同價(jià)值類型則是對(duì)房地產(chǎn)交換價(jià)值實(shí)現(xiàn)形式的約束。

　　由于估價(jià)前提和價(jià)值類型是由估價(jià)目的決定的，所以估價(jià)目的實(shí)際上也就規(guī)定了房地產(chǎn)交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)形式，或者說，不同估價(jià)目的使得同一房地產(chǎn)會(huì)有不同的交換價(jià)值。

　　在考慮房地產(chǎn)估價(jià)目的時(shí)，首先要掌握與這種估價(jià)目的相關(guān)的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，其次要把握這種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)所應(yīng)評(píng)估的價(jià)值類型。以下分為房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估等十種估價(jià)目的，分別介紹各種估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)。

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