2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：報酬率的實質(zhì)

　　報酬率的實質(zhì)

　　報酬率（yield rate，Y）也稱為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率（internal rate of return，IRR，也稱為內(nèi)部報酬率）同性質(zhì)的比率。進一步弄清報酬率的內(nèi)涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的含義以及之間的區(qū)別：投資回收是指所投入資本的回收，即保本；投資回報是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。因此，投資回報不包含投資回收，報酬率為投資回報與所投入資本的比率，即：

　　報酬率=投資回報/所投入的資本

　　可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需要投入的資本是房地產(chǎn)價格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險。所謂風(fēng)險，是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至可能虧損。以最小的風(fēng)險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要想獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風(fēng)險的投資。因此，從全社會來看，投資遵循收益與風(fēng)險相匹配原則，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，基本沒有風(fēng)險，但利率低，收益也就低；而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風(fēng)險也大。

　　掌握了報酬率與投資風(fēng)險的上述關(guān)系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所選取的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低。由于房地產(chǎn)價值與報酬率負相關(guān)，因此，在收益能力相同的條件下，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。

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