2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：星級(jí)酒店凈收益的求取

　　星級(jí)酒店凈收益的求取

　　酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲取長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是大中型星級(jí)酒店，由于酒店的經(jīng)營(yíng)管理水平的高低、設(shè)施配套程度、酒店經(jīng)營(yíng)的信譽(yù)等諸多因素形成的無(wú)形價(jià)值，都將固著于酒店這一特定房地產(chǎn)上，隱含在酒店房地產(chǎn)的價(jià)值之中。因此如何測(cè)算酒店房地產(chǎn)的凈收益是酒店房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)之一，這是因?yàn)榫频甑恼w貢獻(xiàn)能力和獲利來(lái)源涵蓋動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)等諸多因素，且相互交叉作用。此外估價(jià)對(duì)象范圍的不同界定也會(huì)影響凈收益的計(jì)算。因此對(duì)酒店房地產(chǎn)利用收益法估價(jià)時(shí)，必須清楚估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)涵，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)給酒店帶來(lái)的收益區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估時(shí)，在凈收益計(jì)算中除考慮扣除商業(yè)利潤(rùn)外，而應(yīng)考慮扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。

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