2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)分析（5）

　?。ㄈ┙灰浊闆r修正：

　　采用“可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高或低多少”的說法；修正系數(shù)為100/（100±S），高為+，低為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的交易情況一致。

　　1. 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)：正常價(jià)=賣方得價(jià)/（1-賣方稅費(fèi)）=買方出價(jià)/（1+買方稅費(fèi)）；

　　2、強(qiáng)迫買賣（賣低買高）； 3、厲害關(guān)系人的交易（一般低；也有大股東高賣給上市公司）；

　　4、缺乏行情（賣低、買高）； 5、急于**或購買（賣低或買高）；

　　6、有偏好（高）； 7、相鄰房地產(chǎn)（高）；

　　8、拍賣、招標(biāo)等特殊方式的交易（其成交價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高，是否修正要說明理由）。

　?。ㄋ模┦袌?chǎng)狀況調(diào)整：

　　以成交日期為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格比在其成交日期的價(jià)格高或低多少”的說法；調(diào)整系數(shù)為（100±T）/100，注意分子和分母不要顛倒了。

　　1、價(jià)格指數(shù)法（采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率）：

　　定基指數(shù)--調(diào)整系數(shù)= 估價(jià)時(shí)點(diǎn)指數(shù)/成交日期指數(shù)。

　　環(huán)比指數(shù)-調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價(jià)時(shí)點(diǎn)指數(shù)。

　　2、價(jià)格變動(dòng)率法：期內(nèi)遞增減--調(diào)整系數(shù)=（1±變動(dòng)率）^期數(shù)。

　　期內(nèi)平均升降--調(diào)整系數(shù)=（1±變動(dòng)率×期數(shù)）。

　　（五）房地產(chǎn)狀況調(diào)整：

　　以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，采用“可比實(shí)例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調(diào)整系數(shù)為100/（100±R），優(yōu)為+，劣為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。

　　1、區(qū)位狀況比較調(diào)整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。

　　2、實(shí)物狀況比較調(diào)整：土地--面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。

　　建筑物-面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、完損程度、外觀、空間布局等。

　　3、權(quán)益狀況比較調(diào)整：土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N].

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