2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》知識(shí)點(diǎn)分析（4）

　　4、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用期限（特別注意?。?/p>

　　（1）建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算折舊；

　?。?）建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期--按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算；

　　約定不可續(xù)期--按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地

　　使用期的那部分壽命的壽命計(jì)算；

　?。?）住宅地的建筑物：住宅地自動(dòng)續(xù)期--按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算。

　　5、要列出公式：建筑物價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格C×[1-（1-殘值率R）×有效年齡t/經(jīng)濟(jì)壽命N].

　　建筑物價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格C×成新率q；

　　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率d.

　　1、要列出公式：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。

　　=可比實(shí)例成交價(jià)格×100/（100±S）×（100±T）/100×100/（100±R）。

　　2、修正或調(diào)整，單項(xiàng)不得超過20%，綜合不得超過30%.

　　（一）可比實(shí)例要求

　　1、數(shù)量為3～10個(gè)，低于3個(gè)不妥；要說明幣種；注意所選實(shí)例是否有可比性。

　　2、類似房地產(chǎn)：

　?。?）區(qū)位在同一供求圈內(nèi)；

　?。?）用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同；

　?。?）規(guī)模相當(dāng)：0.5～2倍；

　?。?）結(jié)構(gòu)相同：磚混、磚木、框架、鋼結(jié)構(gòu)等相同；

　?。?）檔次相當(dāng)：等級(jí)、裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等相當(dāng)；

　　（6）權(quán)力性質(zhì)相同：國(guó)有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟(jì)適用房等各相同。

　　3、交易類型吻合：協(xié)議、招標(biāo)、**、拍賣，買賣、租賃等類型吻合；

　　4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。

　　5、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　?。ǘ┙⒈容^基礎(chǔ)

　　1、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍：實(shí)物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權(quán)債務(wù)。

　　2、統(tǒng)一付款方式：將分期付款折現(xiàn)到成交日一次性付清。正常價(jià)=1年后付30/（1+月利率）^12.

　　3、統(tǒng)一采用單價(jià)。

　　4、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。

　　5、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積單價(jià)=使用面積單價(jià)×使用面積÷建筑面積。

　　6、統(tǒng)一面積單位：平方米價(jià)=公頃價(jià)÷10000

　　=畝價(jià)÷666.67

　　=平方英尺價(jià)÷0.09290304

　　=坪價(jià)÷3.30579.

泛普軟件-工程項(xiàng)目管理系統(tǒng)整理

　　更多推薦：

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間公布

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)火爆熱招

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師教材變化 >>

　　·2015年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)課程開通