房價(jià)收入比下降 收入增幅繼續(xù)與房價(jià)增幅賽跑

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近日，研究院發(fā)布《2014年全國房價(jià)收入比報(bào)告》指出，2014年全國商品住宅房價(jià)收入比為7.1。與2013年的7.3相比，2014年房價(jià)收入比再度下降，延續(xù)了2010年以來的下行趨勢。從房價(jià)收入比的絕對水平看，已經(jīng)接近6-7的合理區(qū)間。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房價(jià)收入比的下行主要是受2014年樓市降溫導(dǎo)致房價(jià)增幅大幅收窄，同時(shí)收入增幅遠(yuǎn)大于房價(jià)增幅的影響。

所謂房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用的房價(jià)收入比的計(jì)算方式，是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%。一般認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比的取值范圍為4-6，若計(jì)算出的房價(jià)收入比高于這一范圍，則認(rèn)為其房價(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

值得注意的是，房價(jià)收入比是一個(gè)有嚴(yán)格內(nèi)涵的概念，具體應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房價(jià)收入比。在西方，房價(jià)收入比有新建住宅的、也有舊有住宅的，所選取的房價(jià)是中位數(shù)價(jià)格，家庭收入是中位數(shù)收入。由于中國的住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按照套來交易，又由于納入中國家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京這樣相對發(fā)達(dá)的城市，其房價(jià)收入比的計(jì)算結(jié)果也存在很大差異，更為橫向比較帶來了困難。

針對2014年的數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為房價(jià)收入比下降最明顯的原因是：樓市不景氣導(dǎo)致房價(jià)增幅大幅收窄，而收入增幅則遠(yuǎn)大于房價(jià)增幅的影響?？v觀2014年全年，房價(jià)增幅收窄是顯而易見的事實(shí)。用多少年的家庭收入去買套房才是合理的？相信不同的家庭有不同的看法，不過，因?yàn)橘I房不但掏空自家積蓄，甚至要向父母伸手“啃老”的情況已經(jīng)被詬病許久。

“事實(shí)上，一線城市的房屋市場在2014年第四季度已經(jīng)呈現(xiàn)復(fù)蘇苗頭，其新房和二手房成交量都有增長。但同時(shí)我們也應(yīng)當(dāng)意識到樓市黃金十年已過，投資投機(jī)需求受抑，房價(jià)上漲動(dòng)力不夠強(qiáng)勁，因此預(yù)計(jì)2015年全國商品房成交均價(jià)有小幅回升，預(yù)計(jì)全年增幅將在3%。”專家表示，2015年全年城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅將基本平穩(wěn)，或略有下滑，全年名義增幅預(yù)計(jì)將略低于9.0%。綜合以上因素，預(yù)計(jì)2015年全國房價(jià)收入比有望下降至6.9，落入合理區(qū)間。這也就意味著，中國房價(jià)正在實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。