男子付全款無(wú)房產(chǎn)證買(mǎi)房 19年后在法院上班的賣(mài)家反悔

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二十年前，憑口頭協(xié)議，歐陽(yáng)先生向鄒某松購(gòu)買(mǎi)了一套房子。在12萬(wàn)元價(jià)款全額支付后，歐陽(yáng)先生一家沒(méi)辦房產(chǎn)證便搬進(jìn)房子里面居住。按照歐陽(yáng)先生的話來(lái)說(shuō)，“就跟買(mǎi)菜一樣”。

這么做，不是有錢(qián)任性，而是因?yàn)闆](méi)文化?，F(xiàn)在，歐陽(yáng)先生不得不為此付出沉重的代價(jià)。房子住了19年，房產(chǎn)證至今還辦不下來(lái)。鄒某松說(shuō)房子是他妻子廖某霞的，廖某霞則說(shuō)她沒(méi)有授權(quán)委托鄒某松賣(mài)房。歐陽(yáng)先生只能將夫妻二人告上法庭，一審原本獲得勝訴，二審卻又被判敗訴。目前，該案仍在申訴之中。

曾補(bǔ)簽合同賣(mài)方出具收據(jù)

今年49歲的歐陽(yáng)先生是河源人，在深圳從事清潔工作。

 “二十年前，鄒某松說(shuō)他有兩套房子賣(mài)，我們向親友湊了12萬(wàn)元買(mǎi)了其中一套。”歐陽(yáng)先生說(shuō)，直到今天，當(dāng)年欠下的買(mǎi)房款也沒(méi)有完全還清。“當(dāng)時(shí)，沒(méi)有文化，不懂要簽什么合同，相當(dāng)于口頭上說(shuō)一下就把房子買(mǎi)了。”歐陽(yáng)先生說(shuō)，后來(lái)他多次找鄒某松要求辦理房產(chǎn)證，鄒某松均不理會(huì)，推說(shuō)房子是他老婆廖某霞的。而促使歐陽(yáng)先生走上法院的原因，則是女兒上學(xué)時(shí)，學(xué)校要求提供相關(guān)房產(chǎn)證明。

據(jù)法院審理調(diào)查，鄒某松與廖某霞1986年登記結(jié)婚，至今婚姻關(guān)系仍存續(xù)。涉案房屋是廖某霞1992年向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的，鄒某松與廖某霞并未使用，備案登記預(yù)售權(quán)利人買(mǎi)方為廖某霞。1994年，歐陽(yáng)先生與鄒某松達(dá)成口頭買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，鄒某松在收取12萬(wàn)元后將涉案房屋交付給歐陽(yáng)先生。因?yàn)樯姘阜课莓?dāng)時(shí)無(wú)法辦理房地產(chǎn)證，所以未辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，歐陽(yáng)先生取得房產(chǎn)后于1997年入住使用至今?，F(xiàn)在，涉案房屋經(jīng)協(xié)調(diào)處理可按規(guī)定辦理房地產(chǎn)證，性質(zhì)為商品房。

2005年3月27日，歐陽(yáng)先生與鄒某松補(bǔ)簽了《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，賣(mài)方為廖某霞，鄒某松以代理人身份在賣(mài)方一欄簽名，同時(shí)以代理人身份出具了一份收據(jù)，載明“今收到賴(lài)麗萍(即歐陽(yáng)先生妻子)交來(lái)購(gòu)房款人民幣120，000，購(gòu)金僑花園4座C1006房”。上周六，歐陽(yáng)先生向南都記者出示了合同及收據(jù)原件。歐陽(yáng)先生說(shuō)，“合同一式兩份，但鄒某松那份沒(méi)有拿走。”

賣(mài)房者鄒某松在法院上班

在多次協(xié)商無(wú)效的情況下，歐陽(yáng)先生將廖某霞及鄒某松告上法庭，要求兩被告協(xié)助辦理房地產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，并支付逾期辦理房地產(chǎn)證的違約賠償金。

廖某霞辯稱(chēng)，鄒某松不是涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)處分涉案房產(chǎn)，其處分涉案房產(chǎn)也未得到廖某霞的同意或授權(quán)，廖某霞根本不知曉涉案房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)事宜，也沒(méi)有收到任何購(gòu)房款，因此，鄒某松處分涉案房產(chǎn)的行為是無(wú)效的，原告應(yīng)立即歸還涉案房產(chǎn)并支付其占有使用費(fèi)用。

一審法院認(rèn)為，在原告已支付購(gòu)房款并已經(jīng)取得、使用涉案房屋近二十年的情形下，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)原告基于涉案交易取得了涉案房產(chǎn)的所有權(quán)，判令被告廖某霞取得涉案房屋所有權(quán)登記后，應(yīng)當(dāng)將涉案房屋過(guò)戶(hù)至原告名下。

廖某霞不服一審判決上訴至二審法院。深圳市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，上訴人廖某霞未用語(yǔ)言或者文字對(duì)鄒某松與被上訴人之間關(guān)于買(mǎi)賣(mài)涉案房產(chǎn)之事明確表示意見(jiàn)，被上訴人亦沒(méi)有舉證證明廖某霞曾有行為表明接受，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上訴人廖某霞沒(méi)有將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給被上訴人的意思表示，上訴人與被上訴人之間沒(méi)有成立涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。日前，二審法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

“當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)交房屋鑰匙及廖某霞的購(gòu)房發(fā)票時(shí)，他們夫妻兩人是一起過(guò)來(lái)的，怎么可能不知情呢？”歐陽(yáng)先生說(shuō)，“他們賣(mài)房時(shí)是夫妻，到現(xiàn)在也還是夫妻，我們當(dāng)然認(rèn)為從鄒某松那里買(mǎi)房，肯定就是夫妻一起同意的。”

無(wú)法聯(lián)系上廖某霞，而鄒某松在接到電話后拒絕回應(yīng)，此后不再接電話或回短信。歐陽(yáng)先生稱(chēng)，鄒某松在某區(qū)法院上班，但不清楚其具體身份。經(jīng)南都記者核實(shí)，鄒某松確在法院上班，但并非法官，而是一名司機(jī)。

法院

上訴人廖某霞未用語(yǔ)言或者文字對(duì)鄒某松與被上訴人之間關(guān)于買(mǎi)賣(mài)涉案房產(chǎn)之事明確表示意見(jiàn)，被上訴人亦沒(méi)有舉證證明廖某霞曾有行為表明接受，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上訴人廖某霞沒(méi)有將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給被上訴人的意思表示，上訴人與被上訴人之間沒(méi)有成立涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

— 深圳市中級(jí)人民法院

買(mǎi)方

當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)交房屋鑰匙及廖某霞的購(gòu)房發(fā)票時(shí)，他們夫妻兩人是一起過(guò)來(lái)的，怎么可能不知情呢？他們賣(mài)房時(shí)是夫妻，到現(xiàn)在也還是夫妻，我們當(dāng)然認(rèn)為從鄒某松那里買(mǎi)房，肯定就是夫妻一起同意的。— 歐陽(yáng)先生

PK

賣(mài)方

鄒某松不是涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)處分涉案房產(chǎn)，其處分涉案房產(chǎn)也未得到廖某霞的同意或授權(quán)，廖某霞根本不知曉涉案房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)事宜，也沒(méi)有收到任何購(gòu)房款，因此，鄒某松處分涉案房產(chǎn)的行為是無(wú)效的，原告應(yīng)立即歸還涉案房產(chǎn)并支付其占有使用費(fèi)用。

— 賣(mài)房者妻子廖某霞

專(zhuān)家

原告實(shí)際入住房屋19年，在此期間廖某霞也沒(méi)有提出異議，廖某霞的行為實(shí)際上已經(jīng)默認(rèn)了買(mǎi)賣(mài)的存在，其自稱(chēng)不知情不符合常理。二審法院要求一定要有權(quán)利人書(shū)面的意思表示，但我認(rèn)為要基于生活常理來(lái)判斷，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則作出判決。—深圳律師協(xié)會(huì)民事法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任，婚姻法專(zhuān)家郭璇玲律師

專(zhuān)家說(shuō)法

別人住19年能不知情？

深圳律師協(xié)會(huì)民事法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任，婚姻法專(zhuān)家郭璇玲律師對(duì)二審的判決結(jié)果并不認(rèn)可。她指出，婚姻法第十七條的司法解釋規(guī)定，“夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。”因此，在買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)這樣重大的事項(xiàng)中，他人有理由相信是夫妻共同意思的表示，不得以不知情為由對(duì)抗善意第三人。

“本案中，涉案房屋是夫妻存續(xù)期間買(mǎi)賣(mài)的，基于對(duì)夫妻特定關(guān)系的理解，買(mǎi)受人認(rèn)為鄒某松具有代理權(quán)限，并且也支付了對(duì)價(jià)。原告實(shí)際入住房屋19年，在此期間廖某霞也沒(méi)有提出異議，廖某霞的行為實(shí)際上已經(jīng)默認(rèn)了買(mǎi)賣(mài)的存在，其自稱(chēng)不知情不符合常理。”郭璇玲稱(chēng)，“二審法院要求一定要有權(quán)利人書(shū)面的意思表示，但我認(rèn)為要基于生活常理來(lái)判斷，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則作出判決。”

不過(guò)，郭璇玲認(rèn)為，原告在買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有與權(quán)利人簽訂合同，存在重大失誤。