多項(xiàng)指標(biāo)下滑暗示 樓市將進(jìn)入全面調(diào)整期

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伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，2014年多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)呈現(xiàn)低迷局面。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布“2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)房地產(chǎn)投資增速、拿地面積、銷售情況、資金到位增速等多項(xiàng)指標(biāo)全面滑落，這種局面在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上還是首次出現(xiàn)。

分析人士指出，由于當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模仍偏大，市場(chǎng)還將經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的調(diào)整階段，房地產(chǎn)業(yè)也從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為低速增長(zhǎng)。未來(lái)一段時(shí)間，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)難有根本起色，各項(xiàng)數(shù)據(jù)也將繼續(xù)維持低迷局面。

數(shù)據(jù)全面下滑

2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)9.9%），增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。過去12個(gè)月來(lái)，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，且始終低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。

同期，房屋新開工面積179592萬(wàn)平方米，同比下降10.7%。房屋施工面積、房屋竣工面積雖有增長(zhǎng)，但增速都比前11個(gè)月有明顯下滑。

房企拿地?zé)崆槿匀粵]有好轉(zhuǎn)。2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積33383萬(wàn)平方米，比上年下降14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款10020億元，增長(zhǎng)1.0%，1-11月份為下降0.1%。

分析人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)信心低迷，是導(dǎo)致供應(yīng)端各項(xiàng)數(shù)據(jù)走低的主要因素。2014年12月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為93.93，比上月回落0.37點(diǎn)。這也顯示出，房地產(chǎn)企業(yè)的信心繼續(xù)處于低迷狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士還指出，這種情況可能影響到2015年的市場(chǎng)供應(yīng)，并使得今年的市場(chǎng)供應(yīng)和成交規(guī)模難以攀高。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示，2014年商品房銷售面積為120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%；商品房銷售額76292億元，下降6.3%。從絕對(duì)值上看，這是僅次于2013年的歷史第二高點(diǎn)，但多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這也可能成為房地產(chǎn)銷售規(guī)模由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著2014年下半年限購(gòu)、限貸政策的取消，以及“房貸新政”的推出，整體市場(chǎng)在四季度逐步企穩(wěn)。雖然2014年市場(chǎng)與往年表現(xiàn)迥異，但有一點(diǎn)是相同的，即城市間的分化依然存在。這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)在2015年仍將持續(xù)。

房?jī)r(jià)上漲乏力

由于市場(chǎng)交易低迷等多項(xiàng)因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金也處于低谷。數(shù)據(jù)顯示，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金121991億元，比上年下降0.1%。多年來(lái)首次為負(fù)。相比之下，2013年增長(zhǎng)26.5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預(yù)收款30238億元，下降12.4%；個(gè)人按揭貸款13665億元，下降2.6%。

另一組數(shù)據(jù)還顯示，截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米。自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)33個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)相比，近兩年多全國(guó)商品房整體庫(kù)存幾乎翻倍。

多家機(jī)構(gòu)的報(bào)告指出，庫(kù)存高企、資金不足的現(xiàn)狀，決定了房地產(chǎn)企業(yè)已沒有大幅漲價(jià)的動(dòng)力。至少在2015年，整體房?jī)r(jià)將維持平穩(wěn)，不會(huì)再現(xiàn)此前的暴漲局面。

分析人士還指出，由于年末的“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”等重要會(huì)議并未提及房地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)業(yè)面臨的政策環(huán)境仍可能較寬松。在此背景下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量繼續(xù)攀升，但由于整體供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，成交量回升幅度將有限。

張大偉表示，引發(fā)市場(chǎng)變化的以下三因素將很難改變：一是2013年房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲透支需求購(gòu)買力；二是連續(xù)多年房地產(chǎn)投資高增速使得供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)；三是中央主推經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

他認(rèn)為，在整體告別絕對(duì)短缺后，樓市已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將延續(xù)到2015年初。其中，區(qū)域市場(chǎng)分化、房企分化的局面將會(huì)加劇，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)調(diào)整的陣痛。